Commercial Lease Rent Revision Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 novembre 2000), que la compagnie Foncière de Passy, aux droits de laquelle se trouve la société SEPF-Seine SNC, a donné à bail à compter du 1er juillet 1993 à la société Optical Shop of Passy (société Optical) un local commercial en l'état de "coque" à usage de vente de lunettes ; que ce bail a été conclu moyennant un loyer de base forfaitaire indexé annuellement sur l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et un loyer variable correspondant à la différence éventuelle entre le loyer de base forfaitaire hors taxes et 7 % du chiffre d'affaires annuel du preneur ; que le bailleur s'étant opposé à ce que le loyer soit révisé conformément aux dispositions de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux ;

Attendu que la société Optical fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si, telle qu'elle avait été rédigée, la clause du bail stipulant un loyer additionnel variable qui constituait formellement l'une des deux composantes du loyer de type binaire qui aurait été convenu était ou non susceptible de pouvoir trouver concrètement application, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 27 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-38 du nouveau Code de commerce ;

2 / qu'en ne recherchant pas davantage, ainsi qu'elle y était également invitée, si la clause du bail stipulant un loyer additionnel variable qui constituait formellement l'une des deux composantes du loyer de type binaire qui aurait été convenu n'avait pas été insérée dans l'acte non pas pour être appliquée, puisque tel ne pouvait, de fait, être le cas, mais pour interdire toute révision triennale du loyer, pour échapper à l'application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, et, partant, si elle nétait pas destinée à réaliser une fraude à la loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout, et, plus précisément, des règles applicables à la fraude à la loi, ensemble les articles 1131 et 1133 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les deux composantes du loyer de type binaire comportant une partie fixe et une partie variable étaient contractuellement indivisibles, que la partie variable était d'application automatique dès lors que le chiffre d'affaires du preneur atteignait le pourcentage exigé, qu'il n'existait aucun élément permettant de soutenir que les parties avaient entendu fixer le loyer en fonction de la valeur locative des locaux et ayant retenu, par motifs propres, que la fixation du loyer était déterminée ainsi que les parties l'avaient librement voulu lors de la conclusion du bail et qu'elle n'était pas régie par les dispositions du décret du 30 septembre 1953, de sorte qu'elle n'était pas illicite tant au regard de l'article 35 de ce texte qu'au regard des textes relatifs aux clauses abusives, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Optical Shop of Passy aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Optical Shop of Passy à payer à la société SEPF-Seine la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Optical Shop of Passy ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille deux.