Landlord Rent Arrears Recovery After Tenant Liquidation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 24 mars 2000), qu'après la mise en redressement judiciaire de la société La Locomotive, le tribunal de commerce a arrêté le 25 mai 1988 le plan de continuation de cette société, laquelle avait pris à bail des locaux à usage commercial appartenant à la Société d'hôtellerie et de casino de la Réunion (STHCR) ; qu'un arrêt du 26 mai 1989 a fixé les créances respectives des deux sociétés ; qu'après résolution du plan, le tribunal a prononcé le 11 avril 1990 le redressement judiciaire de la société La Locomotive puis, le 22 août 1990, sa liquidation judiciaire ; que le juge-commissaire a rejeté la requête en relevé de forclusion présentée par la société SHTCR ; que le liquidateur de la société La Locomotive ayant formé tierce opposition contre l'arrêt du 26 mai 1989, un arrêt prononcé le 16 septembre 1994 a fixé la créance de cette société à l'égard de la société STHCR ; que le 29 mars 1996, un arrêt a constaté que le bail liant les deux sociétés avait pris fin le 20 juin 1991, a sursis à statuer sur le compte des parties et ordonné une mesure d'instruction ;

qu'après dépôt du rapport d'expertise, l'arrêt attaqué a dit que la créance de loyers et accessoires de la société STHCR pour la période antérieure au 11 avril 1990, date de l'ouverture du second redressement judiciaire de la société La Locomotive, était éteinte, a fixé la créance de cette même société pour la période postérieure et a ordonné la compensation des créances respectives des deux sociétés ;

Sur le premier moyen:

Attendu que la société STHCR fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré sa créance éteinte pour la période antérieure au 11 avril 1990, alors, selon le moyen, que la chose jugée sur tierce opposition l'est à l'égard de toutes les parties appelées à l'instance et que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère une compensation qui éteint les deux dettes ; que par arrêt du 16 septembre 1994, rendu sur la tierce opposition de M. X..., ès qualités, à laquelle elle était partie, la cour de Saint-Denis a rétracté la disposition de l'arrêt partiellement infirmatif qu'elle avait rendu le 26 mai 1989 dans l'instance l'opposant à la société Locomotive en ce qu'il fixait la créance de cette dernière à la somme de 548 333 francs ; que la cour d'appel a en effet estimé, dans son arrêt du 16 septembre 1994, confirmant le jugement en son principe, que cette créance était d'un montant bien supérieur qu'elle arrêtait au 1er juin 1992 à la somme de 3 212 285,40 francs ; qu'ainsi la créance détenue par la société La Locomotive contre la STHCR était nécessairement d'un montant supérieur à celui arrêté par l'arrêt infirmatif rétracté du 26 mai 1989 à la date de l'ouverture de la seconde procédure collective contre la société La Locomotive le 11 avril 1990, le jugement ayant fixé la créance de la société La Locomotive à la somme de 1 723 100 francs, si bien que la compensation légale avait forcément joué pour un montant supérieur à celui retenu, qu'il appartenait à la cour de préciser en se plaçant à la date du 11 avril 1990 ; d'où il suit qu'en statuant comme elle a fait, au motif erroné en droit, eu égard à la situation procédurale des parties, que la décision qui accueille la tierce opposition laisse au jugement primitif ses effets entre les parties sur les chefs annulés, la cour d'appel a violé les articles 591, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, 1289 et 1351 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir retenu à bon droit que la décision qui accueille la tierce opposition laisse au jugement primitif ses effets entre les parties sur les chefs annulés et que la compensation s'opère de plein droit dès lors que les obligations sont certaines, liquides et exigibles, l'arrêt retient que la compensation dont se prévaut la société STHCR ne s'est produite qu'à concurrence du montant de sa dette, constatée dans l'arrêt du 26 mai 1989, le solde de sa créance de loyers et accessoires, étant, faute de déclaration, éteint pour la période antérieure au 11 avril 1990, par application de l'article 53 de la loi du 25 janvier 1985 ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la société STHCR fait encore grief à l'arrêt d'avoir fixé sa créance sur la société La Locomotive pour la période allant du 11 avril 1990 au 20 juin 1991 et déduction non faite des règlements effectués, à la somme de 273 820 francs avec intérêts au taux conventionnel de 1,50% par mois de retard pour ce qui concerne les loyers et intérêts au taux légal pour le surplus lesquels produiront eux-mêmes intérêts lorsqu'ils seront dus pour une année entière, alors, selon le moyen, que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer laquelle ne peut se déduire d'un simple retard à demander l'exécution d'un contrat ;

qu'en statuant dès lors comme elle a fait, la cour d'appel a présumé une renonciation au droit à demander la révision du prix du bail et a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que, la cour d'appel ayant constaté qu'il ne résultait pas des documents produits que la société SHTCR avait fait une demande régulière en révision du loyer en 1985 et 1988, et retenu qu'en 1991 et 1994, de telles demandes auraient été sans objet, le bail ayant pris fin, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société STHCR aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en l'audience publique du quatre février deux mille trois.