Commercial Lease Renewal Dispute and Rent Determination Appeal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2001), que M. X... a consenti à M. Y... un bail de 21 mois commençant à courir le 15 mars 1995 pour s'achever le 31 décembre 1996 ; que M. Y... s'est maintenu dans les lieux au-delà de cette date ; que M. X... lui a fait délivrer, le 22 mars 1997, une sommation de quitter les lieux ; que M. Y... a assigné le bailleur pour que lui soit reconnu le bénéfice d'un bail de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, soumis au statut des baux commerciaux, pour un loyer annuel hors taxes de 80 000 francs ; que M. X... s'est opposé à cette demande et a, reconventionnellement, sollicité que soit ordonnée l'expulsion de M. Y... des lieux loués ; que, devant la cour d'appel, il a subsidiairement demandé, pour le cas où l'expulsion de M. Y... ne serait pas ordonnée, la fixation du loyer annuel hors taxes à 137 000 francs ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que M. Y... bénéficiait à compter du 1er janvier 1997 d'un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :

1 / que lors de baux précaires successifs consentis alternativement à un locataire initial et à un prête-nom, la propriété commerciale ne peut être acquise par le locataire originaire que si le bailleur a contracté avec le prête-nom de mauvaise foi en vue de frauder les droits du locataire initial ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans relever que M. X... connaissait la qualité de prête-nom de Mme Z... et que ce bail précaire avait été consenti de mauvaise foi en fraude des droits du locataire originel, M. Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ;

2 / que les juges sont tenus de répondre aux chefs de conclusions péremptoires ; qu'en l'espèce, M. X... avait fait valoir, pour s'opposer au caractère continu des baux, que le restaurant n'était pas exploité en hiver, qu'aucun loyer n'était prévu pour les mois de septembre à mars et que pendant la saison morte, par simple tolérance, il avait accepté de laisser les clés pour y entreposer des marchandises ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / que les juges du fond sont tenus d'examiner les pièces régulièrement versées aux débats ; que pour démontrer sa volonté de récupérer les locaux à la fin du dernier bail précaire, M. X... avait versé aux débats une sommation de quitter les lieux ; qu'en estimant que le bailleur n'avait pas manifesté sa volonté expresse de reprendre la jouissance des lieux sans examiner la pièce communiquée n° 7, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5 du nouveau Code de procédure civile et 1353 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que M. Y... s'était maintenu dans les lieux loués au-delà du 31 décembre 1996, date d'expiration du bail de 21 mois qui lui avait été consenti en application des dispositions de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-5 du Code de commerce, et ce jusqu'au 22 mars 1997, date de la sommation de quitter les lieux délivrée à la requête du bailleur, sans qu'antérieurement à la date d'expiration conventionnelle le bailleur ait sollicité le départ de son locataire ou se soit de quelque façon expressément opposé à ce qu'il reste dans les locaux loués, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, qu'un bail de neuf ans avait pris effet le 1er janvier 1997 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que M. X... avait demandé, dans ses dernières conclusions, que soit ordonnée l'expulsion de M. Y... en tant qu'occupant sans droit ni titre, et retenu que celui-ci bénéficiait d'un bail de neuf ans à effet du 1er janvier 1997, la cour d'appel, qui a relevé qu'aucune demande en résiliation du bail pour faute n'avait été présentée devant les premiers juges, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :

Vu les articles 70 et 567 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X... en fixation du loyer annuel à la somme de 137 000 francs pour le cas où l'expulsion de M. Y... ne serait pas prononcée, l'arrêt retient que le Tribunal a, certes, fixé "ultra petita" le loyer annuel à la somme de 80 000 francs, mais que le caractère nouveau des demandes formulées devant la cour d'appel doit s'apprécier au regard des seules prétentions élevées en première instance ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande reconventionnelle en fixation du loyer annuel ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le loyer annuel à la somme de 80 000 francs hors taxes, l'arrêt rendu le 13 décembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille trois.