Co-Ownership Association: Repair Authorization vs. Penalty Liquidation Standing

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause les Mutuelles du Mans assurances et la mutuelle d'assurance L'Auxiliaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 2001), que la société civile immobilière Saint-Pierre (SCI), assurée en police maître d'ouvrage par la compagnie MGFA, aux droits de qui se trouvent les Mutuelles du Mans assurances (MMA), a fait construire, en 1976-1977, un immeuble en l'état futur d'achèvement avec le concours de la société Sogeco, maître d'oeuvre, et de la société Provence bâtiment, assurée par la mutuelle L'Auxiliaire, et actuellement en redressement judiciaire avec pour administrateur, M. X... ; qu'en raison de plusieurs désordres, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a diligenté une procédure à l'encontre des constructeurs et qu'après le dépôt des rapports de deux experts judiciaires, un arrêt du 7 janvier 1993 a condamné la SCI et la société Sogeco à effectuer, sous le contrôle de bonne fin de l'un des deux experts, les travaux préconisés par ceux-ci dans leurs rapports respectifs et expressément énumérés, et ce sous astreinte journalière, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, à charge d'en saisir le juge de l'exécution ; que le syndicat des copropriétaires a été autorisé, par ordonnance de référé du 1er août 1995, à exécuter, aux lieu et place de la SCI et de la société Sogeco, les travaux mentionnés à l'arrêt de 1993 et a obtenu la désignation de l'expert chargé du contrôle de bonne fin pour déterminer le coût des travaux restant à exécuter et pour en calculer le coût ;

qu'après dépôt de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 21 janvier 1998, assigné la SCI et la société Sogeco devant le juge de l'exécution en paiement d'une provision et en liquidation d'astreinte ; que la SCI et la Sogeco ont appelé en garantie les MMA, M. X... et la mutuelle d'assurance L'Auxiliaire ;

Attendu que la SCI et la société Sogeco font grief à l'arrêt de déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes de réparation des désordres, alors, selon le moyen, qu'en décidant que l'autorisation à agir du syndic résultait valablement de procès-verbaux d'assemblée générale n'indiquant pas le détail des désordres concernés et n'identifiant pas les parties que l'assemblée générale des copropriétaires autorisait le syndic à mettre en cause, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'il était justifié de l'autorisation du syndic à agir contre les responsables des désordres affectant l'immeuble par les procès-verbaux d'assemblée générale des 21 février 1978, 12 novembre 1981 et du 5 octobre 1984, et que cette autorisation permettait au syndic d'engager toutes actions qui sont dans la logique de l'habilitation consentie, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le syndic poursuivant la réparation de ces désordres, le syndicat était recevable en ses demandes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 35 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Attendu que l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ;

Attendu que pour condamner la SCI et la société Sogeco à payer une certaine somme au syndicat au titre de l'astreinte, l'arrêt retient que le syndic pouvait, sans autorisation, agir en liquidation de l'astreinte ordonnée par l'arrêt du 7 janvier 1993 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en liquidation d'astreinte ne constitue pas une mise en oeuvre d'une voie d'exécution forcée permettant au syndic d'agir au nom du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le syndicat recevable en sa demande en liquidation d'astreinte, en ce qu'il a liquidé l'astreinte à 60 000 francs et condamné la SCI Saint-Pierre et la société Sogeco au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 12 avril 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bieckert aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la mutuelle d'assurance L'Auxiliaire et des Mutuelles du Mans assurances ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille trois.