Property Owner Fails to Enforce View Servitude After Balcony Construction

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° X 00-20.605 et n° V 00-20.626 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° V 00-20.626 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 mai 2000), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3 10 janvier 1996, n° 11 P), que la société civile immobilière (SCI) Terre Rousse a vendu le 5 septembre 1958 à la SCI Le Méditerranée, une parcelle issue de la division d'un fonds dont elle était propriétaire à La Ciotat, et pour laquelle elle avait obtenu le permis de construire un immeuble, étant précisé à l'acte notarié que la société acquéreur s'engageait à édifier un immeuble dont les trois-quarts de la superficie devaient être réservés à l'habitation et que les constructions existantes avaient été commencées le 21 janvier 1958 ; que la partie demeurée la propriété de la SCI Terre Rousse a été vendue le 28 octobre 1976 et revendue le 26 octobre 1977 à la SCI La Pauleine, l'immeuble construit par la SCI Le Méditerranée étant à cette date, terminé et habité ; que la SCI La Pauleine a assigné les copropriétaires, titulaires de lots constituant l'aile de l'immeuble en copropriété, "Le Méditerranée", pour obtenir la suppression de vues prétendument illégales, constituées par des balcons et fenêtres dudit immeuble donnant sur son fonds ; que les défendeurs ont soutenu dans leurs conclusions d'appel que la SCI La Pauleine n'était pas fondée à réclamer la fermeture de vues réalisées en exécution d'une convention à laquelle la SCI Terre Rousse, son auteur, avait été partie ;

Attendu que les copropriétaires font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la SCI La Pauleine, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'acte notarié du 5 septembre 1958, la SCI Terre Rousse, auteur de la SCI La Pauleine, avait cédé une parcelle à la SCI Le Méditerranée, laquelle s'était engagée à achever dans les quatre ans l'immeuble dont la construction avait été entamée sur cette parcelle par la SCI Terre Rousse, et ce conformément au permis de construire déposé par cette dernière ;

qu'en retenant, pour décider qu'il convenait de supprimer les vues litigieuses, que "rien dans l'acte ne mentionnait que le permis de construire délivré le 19 janvier 1958, devait impérativement être respecté" la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 5 septembre 1958, et ce faisant violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que l'acte de vente du 5 septembre 1958 faisant simplement mention, sous l'intitulé "déclaration pour l'enregistrement", qu'il était donné avertissement aux parties par le notaire instrumentaire que les réductions fiscales demandées ne seraient accordées que si les constructions prévues étaient strictement conformes au plan annexé à l'autorisation de bâtir, la cour d'appel, qui a relevé que selon les actes la parcelle acquise par la SCI La Pauleine n'était que partiellement grevée d'une servitude non aedificandi, a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des clauses et mentions de l'acte de vente que leur rapprochement rendait nécessaire, que rien dans les titres n'établissait qu'une servitude de vue conventionnelle eût été instaurée au profit de la parcelle sur laquelle était construit l'immeuble "Le Méditerranée" ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° X 00-20.605 :

Attendu que la SCI La Pauleine fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour son préjudice matériel résultant d'une impossibilité de construire un nouvel immeuble sur son terrain, consécutive à la création par le propriétaire de l'immeuble édifié sur le fonds voisin d'ouvertures illégales donnant sur son propre fonds, alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions combinées de l'article 1351 du Code civil et de l'article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, que toute déclaration d'illégalité d'un acte administratif par le juge administratif, même décidée à l'occasion d'une autre instance, est dotée de l'autorité absolue de chose jugée et s'impose au juge civil qui ne peut faire application de ce texte illégal réputé n'avoir jamais existé ; qu'en affirmant que la SCI La Pauleine ne peut invoquer un préjudice matériel résultant d'une impossibilité de construire, puisque la servitude non aedificandi grevant sa propriété n'est pas éteinte - l'arrêté du 15 janvier 1958 ayant été déclaré illégal mais n'ayant pas été annulé - la cour d'appel a méconnu l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant à la décision du Conseil d'Etat du 13 octobre 1967 ayant confirmé la décision du Tribunal Administratif de Marseille du 4 mai 1962, qui avait déclaré illégal l'arrêté préfectoral du 15 janvier 1958

accordant le permis de construire de l'ensemble immobilier "Le Méditerranée", ainsi, par voie de conséquence, que le second arrêté du 21 janvier 1958 auquel il servait de fondement, et ayant eu pour effet de priver rétroactivement la servitude non aedificandi de toute base légale ; qu'en statuant ainsi, elle a donc violé les dispositions de l'article 1351 du Code civil définissant la portée de la chose jugée ainsi que l'article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, ensemble le décret du 16 fructidor an VII consacrant le principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI La Pauleine avait acheté sa parcelle en connaissance de cause puisque l'immeuble était construit depuis dix-huit ans et qu'à l'occasion de cette acquisition, elle n'avait pu à l'évidence ignorer l'inconvénient résultant pour son fonds de la présence au ras de son terrain de la masse importante de cet immeuble qui le surplombait de trois étages et dont les vues plongeaient directement ou indirectement sur sa propriété, que cette situation dommageable, qui n'avait subi aucune aggravation, avait été contrebalancée par la modicité du prix de vente de la propriété de la SCI La Pauleine, la cour d'appel, abstraction faite du motif justement critiqué par le moyen, mais surabondant, a retenu, par un motif non critiqué par le pourvoi, que la SCI La Pauleine ne pouvait arguer d'un préjudice dont elle s'était rendue responsable en achetant sa parcelle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille deux.