Servitude Enforceability Against Subsequent Purchaser and Scope of Liability for Modification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. X... et la SCP Cazaban X... ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 21 mai 2001), que Mmes Y... et Z... ont été autorisées à lotir plusieurs parcelles de terrain par arrêté préfectoral du 4 novembre 1987 ; que l'autorisation a été transférée à la société civile immobilière Le Moulin (la SCI) par arrêté du 9 mars 1988 ; que le règlement du lotissement, établi le 29 juillet 1987, corrigé le 28 octobre 1987 a été publié et déposé au rang des minutes du notaire le 22 décembre 1988 ; que ce document prévoyait que le long du lot 18, une bande de terrain de 2 mètres de large, entrant dans le domaine public, sera réservée pour le raccordement aux divers réseaux des lots 15 et 17 ; que le lot n° 16 du lotissement a été cédé à M. A... suivant un acte sous seing privé du 14 novembre 1989 et un acte authentique du 6 avril 1990 ; qu'un arrêté préfectoral du 28 février 1989 a autorisé la modification du plan de composition du lotissement en vue de permettre le déplacement du poste de transformation ; que cet arrêté n'a pas été publié ; qu'à la suite de difficultés de raccordement au réseau électrique de plusieurs lots du lotissement, un expert a été désigné en référé ; qu'EDF-GDF a assigné la SCI, ainsi que les propriétaires de lots intéressés afin que le raccordement des lots au réseau électrique soit assuré ; que la SCI a appelé en garantie la SCP notariale Cazaban-Conrad-Bruat ;

Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposable la servitude du règlement du lotissement, alors, selon le moyen que les servitudes de lotissement ne sont opposables aux acquéreurs des lots que si elles ont fait l'objet de la publicité foncière permettant de s'y référer ; qu'en déclarant opposable à M. A..., la servitude de lotissement grevant le lot n° 16 à la suite de la modification, non publiée, du plan de morcellement du lotissement, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 14 janvier 1955, ensemble l'article 3 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements et l'article 8 du décret du 28 juillet 1959" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'arrêté du 28 février 1989 autorisant la modification du plan de composition du lotissement n'édictait aucune servitude et ne modifiait pas celle énoncée dans le règlement du lotissement et relevé que le règlement du lotissement avait été publié et déposé au rang des minutes du notaire le 22 décembre 1988 et que l'arrêté du 28 février 1989 n'avait pas été publié, la cour d'appel a retenu, à bon droit que ce dernier arrêté était inopposable aux acquéreurs et que la servitude du règlement de lotissement était opposable à M. A... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer M. A... responsable, in solidum avec la SCI des préjudices subis par EDF-GDF et les propriétaires des lots 15, 17 et 18, l'arrêt retient que le préjudice provient exclusivement de ce que M. A... a clôturé sa propriété sans vouloir tenir compte de la réalité de l'existence de la servitude ni de la difficulté à propos de cette servitude dont il ne conteste pas avoir été informé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI avait conclu à ce que M. A... soit tenu de prendre toute dispositions pour permettre l'accès des services EDF-GDF, qu'EDF-GDF avait conclu à l'adoption de la proposition de l'expert si la servitude était jugée inopposable aux colotis ou la condamnation de M. A... à la démolition du mur dans le cas contraire et que les colotis avaient demandé la confirmation du jugement ayant déclaré la SCI responsable du préjudice subi par eux du fait de l'absence ou des difficultés de desserte en électricité de leur lots, déclaré la SCI responsable du préjudice subi par EDF-GDF du fait de la nécessité de déplacer la ligne électrique devant desservir ces lots, et ordonné une expertise, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

Et, sur le troisième moyen :

Vu les articles 701 et 702 du Code civil ;

Attendu que, pour condamner in solidum la SCI et M. A... à prendre en charge le coût des travaux de rétablissement de la desserte en électricité des lots 15, 17 et 18 tel que l'a préconisé l'expert, l'arrêt retient qu'en l'absence de constitution de servitude grevant le lot MMB, la solution retenue par les premiers juges sera entérinée et la mesure d'expertise maintenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la servitude prévue par le règlement de lotissement était opposable à M. A... et sans rechercher si ce dernier avait donné son accord sur une solution de raccordement différente de celle résultant de la servitude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare opposable à M. A... la servitude de lotissement créée par arrêté du 4 novembre 1987, l'arrêt rendu le 21 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne EDF-GDF aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Cazaban X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille trois.