Landlord's Attempt to Apply 1989 Law Overrides Contractual Choice of 1948 Law on Public Policy Grounds

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6 du Code civil, ensemble l'article 25 de la loi 23 décembre 1986, dans sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ;

que les locaux vacants à compter de la publication de la présente loi ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; qu'ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du présent titre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mars 2001), que les consorts X... ont donné à bail à compter du 1er juillet 1989 à Mlle Y... un appartement que les parties ont soumis conventionnellement aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ;

que la société Auteuil investissement, venant aux droits des consorts X..., a délivré le 18 décembre 1997 à Mlle Y... un congé pour vendre en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis l'a assignée pour faire déclarer ce congé valable et ordonner son expulsion ;

Attendu que pour débouter la société Auteuil investissement de ses demandes, l'arrêt retient que le bailleur, professionnel de l'immobilier, a renoncé en connaissance de cause, et de façon non équivoque, à se prévaloir des dispositions de l'article 25 de la loi de 1986 applicable depuis huit ans lors de la conclusion du bail, que chaque partie a exécuté le bail en se plaçant délibérément sous le même régime que celui adopté lors de sa conclusion puisque les augmentations demandées et réglées ont été calculées par le bailleur lui-même conformément à la loi du 1er septembre 1948, que l'adoption de ce régime profitait à chacune des parties, aux locataires en assurant le maintien dans les lieux, et au bailleur en le dispensant d'effectuer dans le studio dépourvu de tout confort les travaux de mise aux normes minimales fixées par le décret du 6 mars 1987 et qu'admettre l'application de la loi du 6 juillet 1989 reviendrait à priver le locataire de la possibilité d'obtenir la mise aux normes de son appartement puisque le délai légal pour présenter une telle demande est dépassé, et romprait l'équilibre du contrat par la volonté unilatérale d'une des parties ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d'un bail à la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mlle Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Auteuil Investissement ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille trois.