Commercial Lease Renewal Rent Cap Following Substantial Tenant Improvements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2001), que la société en nom collectif Pharmarcie Mathieu, devenue l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Pharmacie Mathieu (EURL Pharmacie Mathieu), a acquis par acte du 5 novembre 1979 le droit au bail de locaux à usage commercial appartenant à l'Office public d'aménagement et de construction de Paris (OPAC) qui lui louait déjà depuis 1971 des locaux commerciaux contigus ; que des travaux ont été réalisés au cours de ce bail ; que le bail a été renouvelé une première fois le 26 juillet 1990 à compter rétroactivement du 1er janvier 1986 moyennant un loyer fixé en fonction de la variation de l'indice ; que, le 15 juin 1994, l'OPAC a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à l'EURL Pharmacie Mathieu moyennant un loyer déplafonné ; que cette dernière ayant refusé le loyer proposé, l'OPAC l'a alors assignée ;

Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé alors, selon le moyen :

1 / que, lorsque les travaux réalisés par le preneur ont, tout à la fois, amélioré la chose louée et modifié de façon notable les caractéristiques du local, le bailleur demeure libre, soit de solliciter le déplafonnement dès le premier renouvellement à raison de la modification des caractéristiques, soit d'attendre le second renouvellement pour ce faire, en se réclamant des améliorations et de la clause d'accession figurant au bail ; qu'au cas d'espèce, loin de nier que les travaux réalisés par le preneur avaient amélioré la chose louée, les juges du fond ont estimé que les améliorations étaient si profondes qu'elles aboutissaient à une modification des caractéristiques du local ; qu'en estimant cependant que l'OPAC de Paris n'était plus en droit de solliciter le déplafonnement lors du second renouvellement, la cour d'appel a violé les articles 23-1 et 23-3 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

2 / que, les juges du fond ont eux-mêmes relevé, par motifs propres et adoptés, que les travaux réalisés avaient abouti à une augmentation de la surface du local et permis une distribution plus rationnelle des lieux ; qu'il s'en évince suffisamment que les travaux réalisés par le preneur avaient amélioré la chose louée ; que faute d'avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 23-1 et 23-3 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les travaux avaient été réalisés en 1980 par la locataire à ses frais exclusifs, qu'ils avaient consisté en la dépose de cloisons séparant les deux boutiques et des circulations verticales, ce qui avait permis la création d'une grande pharmacie d'un seul tenant d'une surface d'environ 100 m et d'un appartement de six pièces au premier étage, la cour d'appel a pu déduire de ses constatations que les travaux avaient modifié notablement les caractéristiques propres des lieux et a exactement retenu que le bailleur ne pouvait plus invoquer cette modification faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'OPAC de Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille trois.