Agent's Commission Dispute Under Exclusive Mandate

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Martine Y..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 29 avril 1999 par la cour d'appel de Nîmes (1re Chambre civile), au profit de M. André X..., demeurant ...,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 29 janvier 2002, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme Y..., de Me Choucroy, avocat de M. X..., les conclusions écrites de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris ses trois branches :

Attendu que, le 7 décembre 1994, M. X... a reçu de Mme Y... mandat exclusif de vendre un immeuble, la rémunération égale à 6 % du prix étant à la charge du vendeur ; qu'une clause particulière prévoyait que "si l'acquéreur était présenté par le vendeur, la commission serait dans ce cas réduite de moitié" ; que l'agent immobilier, qui avait appris que le bien avait été vendu, a réclamé la commission de 3 % prévue au contrat ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Nîmes, 29 avril 1999) d'avoir fait droit à cette demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'en l'espèce, la clause particulière ne prévoit pas de rémunération de l'agent immobilier lorsque l'acquéreur aura été présenté par le vendeur avant la conclusion du mandat ; qu'en décidant qu'une rémunération était due dans ce cas, nonobstant l'absence de toute clause expresse en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;

2 / que le contrat n'envisage de rémunération de l'agent immobilier que "si l'acquéreur était présenté par le vendeur" et non si l'acquéreur "a été" présenté par le vendeur ; qu'il oblige le mandant à "diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement" et non celles qui lui "ont été" adressées avant la signature du mandat ; qu'en retenant que le contrat prévoit une rémunération lorsque l'acquéreur "aura été" présenté avant la signature, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses précitées, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

3 / qu'en tout état de cause, en se contentant de relever que la clause particulière n'opère pas de distinction selon que l'acquéreur aura été présenté avant ou après la signature du mandat, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les parties n'avaient pas entendu ne rémunérer l'agent immobilier que dans l'hypothèse d'une présentation de l'acquéreur par le vendeur postérieurement à la signature du mandat, autrement dit durant le temps de validité du mandat exclusif de vente, et exclure ainsi toute commission dans le cas où la vente serait finalement conclue avec la SELO Lozère, avec laquelle Mme Y... avait seule négocié, avant même la conclusion du mandat, en dehors de toute intervention de l'agent immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, tant par motifs propres qu'adoptés et hors toute dénaturation, que la clause expresse du mandat exclusif conforme aux dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, qui prévoyait le paiement d'une commission même si l'opération était conclue sans les soins de l'agent immobilier, ne distinguait pas selon que l'acquéreur était présenté avant ou après la signature du mandat, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille deux.