Real Estate Agency Penalty Clause Dispute Over Pharmacy Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Immobilière Pascal Y... (IPH), société à responsabilité limitée, dont le siège est...,

en cassation d'un arrêt rendu le 21 janvier 2000 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section B), au profit :

1/ de Mme Marie-Louise X..., ayant demeuré...,

2/ de M. Jean-Pascal X..., demeurant...,

3/ de Mme Joëlle X..., demeurant...,

tous deux pris en qualité d'héritiers de Marie-Louise X...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 2002, où étaient présents : M. Renard-Payen, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Durieux, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd, avocat de la société Immobilière Pascal Y..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des consorts X..., ès qualités, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les trois moyens réunis, pris en leurs diverses branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt :

Attendu que par acte sous seing privé du 19 octobre 1995, Mme Marie-Louise X... a donné à la société Immobilière Pascal Y... (IPH) mandat exclusif de vendre son officine de pharmacie au prix de " 5 600 00 francs + stock + frais de mutation + frais d'agence " pour une durée initiale de trois mois expirant le 18 janvier 1996, renouvelable par tacite reconduction pour un an avec faculté de dénonciation ; que la rémunération était stipulée " à convenir à partir de la somme de 420 000 francs TVA comprise à la charge de l'acquéreur " et qu'il était en outre précisé : " Nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez, en acceptant les prix et conditions des présentes, les frais d'acte et d'enregistrement restant à la charge du ou des acquéreurs " ; (...) " A défaut, nous nous engageons expressément à vous verser, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire égale au montant de la commission convenue " ; que, le 22 février 1996, l'agence a proposé des acquéreurs à Mme X... ; que, le 28 février 1996, Mme X... dénonçait le mandat, puis vendait l'officine à un tiers ;

Attendu que la société IPH fait grief à l'arrêt attaqué (Colmar, 21 janvier 2000) d'avoir rejeté sa demande en paiement de la somme de 420 000 francs au titre de la clause pénale incluse dans le mandat ;

Attendu que, répondant aux conclusions, la cour d'appel a constaté que l'opération proposée par l'agent immobilier ne correspondait pas aux conditions du mandat, ce dont il résultait que la clause pénale ne pouvait trouver application ; que, par ces seuls motifs, la décision attaquée est légalement justifiée ; d'où il suit que les moyens ne peuvent être accueillis ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Immobilière Pascal Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Immobilière Pascal Y... à payer aux consorts X... la somme globale de 1 800 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille deux.