Real Estate Agent Commission Fraud and Joint Liability Appeal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

I - Sur le pourvoi n° S 00-12.228 formé par la société Acanthe développement, société anonyme dont le siège est ...,

en cassation de l'arrêt n° 565 rendu le 17 décembre 1999 par la cour d'appel de Paris (25e Chambre civile, Section A) , au profit la société Jones Lang Lasalle, anciennement dénommée société Jones Lang Wooten, société anonyme dont le siège est ...,

défenderesse à la cassation ;

En présence de la société Alliance développement capital, anciennement dénommée société Alain X... capital, société anonyme dont le siège est ... ;

II - Sur le pourvoi n° H 00-12.541 formé par la société Alliance développement capital,

en cassation du même arrêt en ce qu'il est rendu au profit :

1 / de la société Acanthe développement,

2 / de la société Jones Lang Y..., anciennement dénommée société Jones Lang Wooten,

défenderesses à la cassation ;

La société Acanthe développement, demanderesse au pourvoi n° S 00-12.228, invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La société Alliance développement capital, demanderesse au pourvoi n° H 00-12.541, invoque, à l'appui de son recours, cinq moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 février 2002, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Sempère, conseiller rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Sempère, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de la société Acanthe développement, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Jones Lang Y..., de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société Alliance développement capital, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° S 00-12.228 et H 00-12.541 en raison de leur connexité ;

Attendu que la société Acanthe développement, représentée par son président-directeur général, M. X..., a donné mandat, le 20 février 1995, à la société Jones Lang Wooten, dénommée aujourd'hui Jones Lang Y..., de rechercher des immeubles en vue de les acquérir ; que cette société, ayant appris que la société Alliance développement, appartenant au groupe Alain X..., avait acheté, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, divers immeubles, a assigné la société Acanthe développement et la société Alliance développement capital en paiement de dommages-intérêts en soutenant que cette acquisition avait été faite en fraude de ses droits ;

Sur le premier moyen des pourvois formés par la société Acanthe développement et par la société Alliance développement capital, pris en leurs deux branches :

Attendu que ces sociétés font grief à l'arrêt confirmatif (Paris, 17 décembre 1999) de les avoir condamnées solidairement à payer une indemnité de 1 000 000 francs à la société Jones Lang Wooten, alors, selon le moyen :

1 / que lorsque le mandat est non exclusif, le mandant se réserve le droit de contracter par le truchement d'un autre intermédiaire ;

2 / que doit être considérée comme illicite la stipulation qui vide le contrat de sa substance, que tel est le cas de la clause interdisant au mandant de contracter avec le concours d'un autre intermédiaire, dès lors que le mandat n'a pas de caractère exclusif ;

Mais attendu que la cour d'appel a constaté que l'opération avait été réalisée grâce aux diligences de la société Jones Lang Wooten et que la substitution de la société Alliance développement capital à la société Acanthe développement constituait, selon son appréciation souveraine, une manoeuvre frauduleuse destinée à priver l'agent immobilier de son droit à rémunération ; que, dès lors, les griefs du moyen sont inopérants ;

Sur le deuxième moyen des pourvois :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen, que la cour d'appel n'a pas recherché si la société Jones Lang Wooten n'avait pas l'obligation de conduire une négociation avec le vendeur ;

Mais attendu que la cour d'appel, justifiant légalement sa décision, a constaté, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait eu connaissance de l'offre de vente des immeubles par l'intermédiaire de la société Jones Lang Wooten, que cette agence avait fait visiter les lieux, que les diligences requises par les mandants avaient été effectuées et que cependant, la transaction s'est faite à l'insu du mandataire ; que, dès lors, le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen des pourvois, pris en leurs deux branches, et sur le cinquième moyen du pourvoi formé par la société Alliance développement, pris en ses deux branches :

Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen :

1 / que la cour d'appel s'est abstenue de rechercher si la rémunération n'était pas due à l'autre agence immobilière, par l'entremise de laquelle la cession d'actions avait été réalisée ;

2 / qu'elle n'a pas caractérisé la fraude dont la société Jones Lang Wooten aurait été victime ;

Mais attendu que la cour d'appel, sans encourir les griefs du moyen, a constaté, d'abord, que la vente s'était faite par l'intermédiaire d'un tiers sous forme de cession d'actions et que cette cession constituait en fait une cession de patrimoine, constitué par l'ensemble des immeubles vendus ; qu'ensuite, il avait été procédé à la substitution de la société Alliance développement capital à la société Acanthe développement, alors que ces sociétés, aux activités similaires, étaient toutes deux contrôlées par M. X... ; qu'elle a ainsi, après avoir procédé à la recherche demandée, caractérisé la fraude du mandant en vue de priver son mandataire de son droit à rémunération ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le quatrième moyen des pourvois, pris en leurs deux branches :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen :

1 / que la cour d'appel n'a pas recherché si la clause stipulant une réparation forfaitaire au profit du mandataire figurait en termes très apparents dans la convention du mandat ;

2 / qu'en se fondant sur la circonstance que le mandat avait été stipulé pour une durée de trois mois alors que l'énoncé en caractère apparents de la clause s'applique à toute clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 78, alinéa 1er, du décret du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que la cour d'appel, indépendamment de la clause litigieuse, a constaté que la fraude commise par le mandant avait été génératrice de préjudice ; que, dès lors, ce moyen est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Fait masse des dépens et les laisse pour moitié à la charge de la société Acanthe développement et pour moitié à celle de la société Alliance développement capital ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Acanthe développement ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, d'une part, la société Acanthe développement et, d'autre part, la société Alliance développement capital à payer, chacune, la somme de 1 500 euros à la société Jones Lang Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille deux.