Landlords v. Provisional Administrator and Joint Liquidators (Liability for Delayed Vacation)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Henri X...,

2 / Mme Alice A..., épouse X...,

demeurant ensemble ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 4 décembre 1998 par la cour d'appel d'Orléans (chambre solennelle commerciale), au profit :

1 / de M. Baudouin Z..., pris tant en son nom personnel qu'en qualité d'administrateur provisoire de la société RIS Bati, société anonyme, domicilié ...,

2 / de M. Bernard Y..., pris tant en son nom personnel qu'en qualité de syndic à la liquidation des biens de la société RIS Bati, société anonyme, domicilié ...,

3 / de M. Yannick B..., pris tant en son nom personnel qu'en qualité de co-syndic de la société RIS Bati, société anonyme, domicilié ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Dumas, président, M. Cahart, conseiller rapporteur, M. Tricot, conseiller, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Cahart, conseiller, les observations de la SCP Defrénois et Levis, avocat des époux X..., de Me Vuitton, avocat de MM. Baudouin Z..., Y... et B..., ès qualités, les conclusions de M. Feuillard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches :

Attendu, selon l'arrêt déféré (Orléans, 4 décembre 1998), rendu sur renvoi après cassation (Com. 3 décembre 1996, pourvoi n° 94-18.115) que la société RIS Bati (la société) a été mise en règlement judiciaire le 27 juin 1985, M. Z... étant maintenu dans ses fonctions d'administrateur provisoire, MM. Y... et B... étant nommé syndics ;

que le bail des locaux qu'exploitait la société a été résilié le 31 janvier 1986 ; que le 13 novembre 1986, la société a été mise en liquidation des biens ; que, les locaux n'ayant été libérés que le 27 janvier 1987, leurs propriétaires, les époux X..., ont mis en cause la responsabilité personnelle des trois mandataires ; que l'arrêt de la cour d'appel de Paris rejetant la demande des époux X... a été cassé le 3 décembre 1996 ;

Attendu que les époux X... reprochent à l'arrêt d'avoir à nouveau rejeté leur demande, alors, selon le moyen :

1 / que s'il apparaît au syndic ou à l'administrateur provisoire d'une société soumise à une procédure collective que les possibilités de cession du droit au bail ne peuvent plus raisonnablement prospérer, ou encore qu'intervient une décision définitive prononçant la résiliation du bail, il leur appartient de restituer les lieux immédiatement, sauf à commettre une faute professionnelle engageant leur responsabilité délictuelle à l'égard du bailleur ; qu'en l'espèce, pour des motifs inopérants ou non fondés en droit, la cour d'appel justifie l'absence de restitution immédiate des locaux par "l'imbroglio juridique" dans lequel ces derniers se seraient trouvés et par l'impossibilité pour le syndic d'agir aux lieu et place du débiteur ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que, dès 1985, les loyers n'étaient plus payés, la clause résolutoire du bail était acquise, et la fermeture administrative des lieux empêchait d'espérer toute cession du droit au bail, puis qu'à compter du 31 janvier 1986, les locaux étaient retenus sans droit ni titre par les mandataires de justice, et ce jusqu'au 27 janvier 1987, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2 / que les mandataires judiciaires ont l'obligation de surveiller et d'entretenir les lieux loués, dont ils détiennent seuls les clés, et que le bailleur, qui n'a pas la disposition de l'immeuble, ne peut faire procéder à l'entretien et aux réparations nécessaires de sa propre autorité aux lieu et place et place du syndic et de l'administrateur provisoire ; que si les mandataires de justice ne peuvent prendre toutes mesures nécessaires pour assurer la bonne conservation de l'immeuble, faute de dispositions financières suffisantes, ils doivent restituer immédiatement les locaux aux bailleurs ; qu'en l'espèce, il était constant et non contesté que les locaux étaient ouverts à tous vents, livrés aux saccages et aux pillages, et qu'ils se trouvaient ainsi dans un état de dégradation extrême ;

que si les mandataires de justice n'avaient pas les fonds nécessaires pour empêcher toute intrusion de squatters et de pilleurs, et ainsi assurer la bonne conservation des locaux, il leur incombait de les restituer d'urgence aux bailleurs, d'autant qu'à compter du 31 janvier 1986, ils n'avaient plus aucun droit ni titre sur ces locaux ; qu'en refusant de retenir l'existence d'une faute imputable aux mandataires de justice, lesquels, selon les propres constatations de l'arrêt, n'étaient pas en mesure d'assurer eux-mêmes la conservation des lieux, et pourtant s'étaient abstenus de les restituer aux bailleurs dans les plus brefs délais, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil ;

3 / que dans des conclusions demeurées sans réponse, les consorts X... faisaient valoir, d'une part, que par arrêt du 27 janvier 1988, devenu irrévocable, la cour de Paris avait reconnu le préjudice invoqué par les bailleurs en condamnant la société RIS Bati au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 22 juin 1985 et, d'autre part, que dès la restitution des locaux, le 30 janvier 1987, ils avaient procédé à la remise en état des lieux et avaient trouvé aussitôt un nouveau locataire, l'entreprise Dousson, qui s'était installée le 1er avril 1987, soit deux mois après le reprise des locaux ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de défense, qui faisait état d'un préjudice certain en termes de perte de loyers, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 / qu'en se fondant ainsi sur un motif hypothétique, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'en retenant, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, et par une décision motivée, qu'aucun des éléments prétendument imputés à faute par les époux X... ne pouvait être retenu à l'encontre de MM. Z..., B... et Y..., qui avaient rempli leurs missions respectives, la cour d'appel, abstraction faite des moyens surabondants justement critiqués par les troisième et quatrième branches du moyen, a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. Z..., Y... et B..., pris en leur nom personnel ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille deux.