Lessor Liability for Statutory Safety Works vs. "As Is" Lease Clause
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee of commercial premises, requiring safety works mandated by the security commission for public access, sued the lessor. The appellate court had limited the lessor's obligation to construct a required firebreak wall based on a specific contractual clause, reasoning that a general clause stating the lessee accepted the premises "as is" implied the lessee was responsible for all other administrative work; however, the Supreme Court partially overturned this decision, ruling that a clause subjecting the lessee to premises "as is" does not relieve the lessor of their statutory obligation to ensure the property is fit for its intended use by performing mandatory administrative works, unless there is an explicit contractual provision shifting the burden of such administrative requirements to the lessee.
Regeste Legislator
Généré par l'IAVu l'article 1719- 1 et 2 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lessor Liability for Statutory Safety Works vs. "As Is" Lease Clause: The appellate court had limited the lessor's obligation to construct a required firebreak wall based on a specific contractual clause, reasoning that a general clause stating the lessee accepted the premises "as is" implied the lessee was responsible for all other administrative work; however, the Supreme Court partially overturned this decision, ruling that a clause subjecting the lessee to premises "as is" does not relieve the lessor of their statutory obligation to ensure the property is fit for its intended use by performing mandatory administrative works, unless there is an explicit contractual provision shifting the burden of such administrative requirements to the lessee.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAArticle cited as the legal basis for the partial cassation regarding the landlord's obligations.
Provision applied by the Court regarding the rejection of a request based on this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société GML, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 11 octobre 2000 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre), au profit de la société civile immobilière (SCI) du 8, Gustave X..., dont le siège est ..., prise en la personne de son gérant M. Jean-Marie Y...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 19 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, conseillers, MM. Betoulle, Jacques, conseillers référendaires, M. Cédras, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Cossa, avocat de la société GML, de Me Copper-Royer, avocat de la société civile immobilière (SCI) du 8, Gustave X..., les conclusions de M. Cédras, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'avis favorable de la commission de sécurité n'avait été émis que le 14 octobre 1997, la cour d'appel a pu en déduire que le retard à l'ouverture du magasin de la locataire, prévue le 18 août précédent, n'était pas imputable à la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1719- 1 et 2 du Code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 octobre 2000), que la société GML a pris à bail en juin 1997 des locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière du ... (la SCI), pour y exercer une activité de brocante ; que la commission administrative de sécurité a exigé, pour ces locaux destinés à recevoir du public, divers travaux dont l'édification d'un mur coupe-feu et la désolidarisation de la charpente de celle des locaux voisins donnés à bail à un tiers ;
Attendu que, pour limiter l'obligation de la bailleresse à prendre en charge la construction du mur coupe-feu, l'arrêt retient que la clause par laquelle elle s'est engagée à faire construire à ses frais ce mur déroge à celle en application de laquelle le preneur doit prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir se retourner d'une manière quelconque contre le bailleur pour quelque cause que ce soit, et que s'agissant d'une dérogation précise, il doit en être déduit que tous les autres travaux, même ceux exigés par les autorités administratives, sont à la charge du preneur ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du bail mettant les travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, et alors que la clause stipulant que le preneur accepte les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'Administration, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société GML de sa demande en payement de travaux, l'arrêt rendu le 11 octobre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Condamne la société civile immobilière (SCI) du 8, Gustave X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière (SCI) du 8, Gustave X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille deux.