Landlord-Tenant Lease Termination and Tacit Reconduction Notice Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerned a commercial lease, initially signed in 1970 and subsequently renewed, where the landlord issued a notice to terminate with an offer to renew in November 1993 for May 1994, and another in March 1997 for September 1997. The appellate court deemed the 1993 notice void because it was not given at least six months before the expiration of the last stipulated term (March 1, 1994), thus maintaining that the lease continued by tacit reconduction until the second notice in 1997. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that under the relevant commercial tenancy law, tacit reconduction of a commercial lease can be ended at any time by a proper six-month notice, meaning the initial notice in 1993, while perhaps not precisely timed for the end of the *renewed* term, was not automatically null and void as a mechanism to terminate the ongoing tenancy.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-9 du Code de commerce, article 1738 du Code civil, article 5 du décret du 30 septembre 1953, articles 1736 et 1737 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord-Tenant Lease Termination and Tacit Reconduction Notice Validity: The appellate court deemed the 1993 notice void because it was not given at least six months before the expiration of the last stipulated term (March 1, 1994), thus maintaining that the lease continued by tacit reconduction until the second notice in 1997. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that under the relevant commercial tenancy law, tacit reconduction of a commercial lease can be ended at any time by a proper six-month notice, meaning the initial notice in 1993, while perhaps not precisely timed for the end of the *renewed* term, was not automatically null and void as a mechanism to terminate the ongoing tenancy.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article (formerly Art. 5 of the Decree of September 30, 1953) was violated because the Court of Appeal misinterpreted the rules regarding termination of a commercial lease by notice, leading to the cassation of its decision.
This provision, cited alongside its current codification (L. 145-9), was the basis for the rule concerning lease termination that the Court of Appeal allegedly violated.
This article, concerning tacit reconduction, was referenced in the reasoning to explain the legal context regarding the continuation of the lease after the term expired without notice.
These articles, concerning the termination of leases, were referenced as the general rules from which Art. L. 145-9 provides an exception.
This article was cited in the dispositive regarding the rejection of a specific claim for costs/expenses made by the defendant.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Nouvelle des établissements Paul Y..., société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., et actuellement assistée de M. Richard X..., administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société Nouvelle des établissements Paul Y..., qui a déclaré, par conclusions en date du 18 mai 2001, reprendre l'instance en cette qualité,
en cassation d'un arrêt rendu le 6 octobre 2000 par la cour d'appel d'Amiens (chambre commerciale), au profit de Mme Claudine Z..., épouse A..., demeurant ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Nouvelle des établissements Paul Y... et de M. Richard X..., ès qualités, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-9 du Code de commerce ;
Attendu que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du chapitre V du Titre IV du Livre 1er du Code de commerce ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ;
qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 6 octobre 2000), que la société Nouvelle des établissements Paul Y... a, par acte du 30 mai 1970, pris à bail pour neuf ans, à compter du 1er mars 1967, des locaux à usage commercial appartenant aujourd'hui à Mme A... ; que ce bail a été renouvelé plusieurs fois et notamment le 5 mars 1985 à compter du 1er mars précédent ; que la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement du bail, par acte du 16 novembre 1993 à effet du 31 mai 1994 ; qu'elle a délivré à nouveau congé avec offre de renouvellement le 28 mars 1997, pour le 30 septembre suivant ;
Attendu que, pour dire que le congé délivré le 16 novembre 1993 pour le 31 mai 1994 était nul et de nul effet et que le bail s'était poursuivi par tacite reconduction jusqu'au 1er octobre 1997, l'arrêt retient que, le bail renouvelé le 1er mars 1985 venant à expiration le 1er mars 1994, le congé aurait dû être délivré, pour mettre fin à ce bail, six mois au moins avant cette date ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il peut être mis fin à la tacite reconduction d'un bail à tout moment par un congé donné six mois à l'avance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 octobre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille deux.