Tenants v. Housing Authority: Prescription Period for Excessive Rent Recovery
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATenants sued their landlord, a housing authority managing a "medium rent" apartment building, seeking reimbursement for rent supplements that exceeded the legal maximum. The appellate court ruled in favor of the tenants, reasoning that the three-year prescription period for actions seeking repayment of undue sums, established by the 1948 law, did not apply because the excessive rent was collected based on a "legal foundation" rather than an invalid contractual clause, and that the relevant provisions of the 1948 law were not applicable to "medium rent" buildings. The high court quashed this decision, holding that the articles in the Construction and Housing Code specifically extended Chapter VI of the 1948 law, which includes the three-year prescription for the recovery of all undue sums, to apartments built under the 1928 law, thereby making the tenants' claim subject to the three-year limitation period.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile; Tenants v. Housing Authority: Prescription Period for Excessive Rent Recovery: The appellate court ruled in favor of the tenants, reasoning that the three-year prescription period for actions seeking repayment of undue sums, established by the 1948 law, did not apply because the excessive rent was collected based on a "legal foundation" rather than an invalid contractual clause, and that the relevant provisions of the 1948 law were not applicable to "medium rent" buildings. The high court quashed this decision, holding that the articles in the Construction and Housing Code specifically extended Chapter VI of the 1948 law, which includes the three-year prescription for the recovery of all undue sums, to apartments built under the 1928 law, thereby making the tenants' claim subject to the three-year limitation period.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were violated by the Court of Appeal, leading to the quashing of the lower court's decision.
Applied to reject the request made by the defendants concerning litigation expenses.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), société anonyme, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt n° 332 rendu le 26 septembre 2000 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section C), au profit :
1 / de M. Albert X...,
2 / de Mme Huguette Y..., épouse X...,
demeurant ensemble ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Régie immobilière de la ville de Paris, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Vu les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que toute clause ou stipulation tendant à imposer, sous une forme directe ou indirecte, un prix de location supérieur à celui fixé en application des dispositions de la loi, est nulle de plein droit ; qu'il en est de même si les avantages exigés, autres que ceux représentant une rémunération équitable du service rendu, l'ont été au profit de toute autre personne que le bailleur ; que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition ; que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2000, n° 332), que M. et Mme X..., locataires d'un appartement faisant partie d'un immeuble construit en application de la loi du 13 juillet 1928 (immeuble "à loyer moyen") et géré par la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), ont assigné cette dernière en remboursement de suppléments de loyer ; que la bailleresse a soulevé la prescription triennale de l'action ;
Attendu que pour accueillir la demande de restitution, l'arrêt retient que, selon l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, se prescrivent par trois ans les actions en répétition définies par l'article 63 de la même loi ; que les loyers excédant le prix légal de location sont ceux dont le montant dépasse celui déterminé suivant les règles définies par le chapitre III de cette loi ; que les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation ne prévoient pas l'application de ce chapitre aux immeubles "à loyer moyen" et que les suppléments de loyer indus n'ont pas été perçus en vertu d'une clause ou stipulation, mais sur un fondement légal ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation prévoient que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, dans lequel se trouvent les articles 63 et 68, régit les appartements construits en application de la loi du 13 juillet 1928 et que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt n° 332 rendu le 26 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille deux.