Landlord Liability for Unauthorized Professional Use of Residential Lease

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme Caroline D...,

2 / M. François Z...,

demeurant tous deux ...,

3 / la société civile de moyens ABC Assistance chiropractique, anciennement dénommée société civile de moyens Mottin-Bérard, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 juin 2000 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section C), au profit :

1 / de Mlle Nathalie K...,

2 / de M. Jean K...,

3 / de M. André K...,

4 / de M. Eric K...,

5 / de M. Hervé K...,

6 / de M. Christian K...,

7 / de M. François K...,

8 / de Mlle Louise C...,

9 / de M. Nicolas K...,

10 / de M. Bernard E... I...,

11 / de Mme Laure B...,

12 / de Mme Monique G...,

13 / de Mme Catherine H...,

14 / de M. Michel E... I...,

15 / de Mme Marielle A...,

16 / de Mme Bernadette F...,

17 / de Mme Françoise L...,

18 / de M. Robert E... I...,

19 / de M. Jean C...,

demeurant tous ...,

20 / de M. Pierre J..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Cédras, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Parmentier et Didier, avocat de Mme X..., de M. Z... et de la société civile de moyens ABC Assistance chiropractique, de la SCP Vier et Barthélemy, avocat des consorts K..., E... I..., C..., de Mmes B..., G..., H..., A..., F..., L..., et de M. J..., les conclusions de M. Cédras, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que des locaux à usage professionnel ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l'habitation ; qu'il ne peut être dérogé à cette interdiction que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire ;

que sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation de ces dispositions ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2000), que les consorts K... ont donné en location à la société civile de moyens de chiropracteurs Delit-Mottin, un appartement précédemment affecté à usage d'habitation, le 17 mars 1989,pour une durée de six ans à compter du 1er avril 1989 ; que la société civile de moyens de chiropracteurs Delit-Mottin étant devenue la société civile de moyens Mottin-Bérard, les bailleurs ont renouvelé le bail, le 23 juin 1995, à compter du 1er octobre 1994, au profit de cette dernière ; que ces baux ont été consentis à usage professionnel, à charge pour les preneurs d'obtenir les autorisations administratives nécessaires ; que, le 25 septembre 1996, la Préfecture de Paris a demandé aux consorts K..., les lieux étant occupés à usage professionnel sans autorisation, d'inviter le preneur à remettre l'appartement à usage d'habitation dans le délai de deux mois ;

que la société civile de moyens Mottin-Bérard a quitté les lieux le 21 janvier 1998 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société civile de moyens ABC Assistance chiropractique (anciennement société Mottin-Bérard), de Mme Y... et de M. Z... en réparation de leur préjudice, l'arrêt retient qu'il résulte des dispositions de l'article L. 631-7 que les dérogations administratives à l'interdiction d'affecter des locaux d'habitation à un autre usage ne sont accordées qu'à titre personnel aux occupants exerçant une activité professionnelle, qu'ils soient propriétaires, occupants ou locataires, et non aux propriétaires bailleurs et que la société locataire, devenue la société Mottin-Bérard puis la SCM ABC Assistance chiropractique est mal fondée à rechercher la responsabilité des propriétaires en réparation de son trouble de jouissance, les baux consentis les 17 mars 1989 et 23 juin 1995, lui faisant obligation d'obtenir les autorisations administratives ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail initial, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCM ABC Assistance chiropractique, Mme Y... et M. Z... de leur demande en paiement de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 27 juin 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne, ensemble, les consorts K..., E... I..., C..., Mmes B..., G..., H..., A..., F..., L... et M. J... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts K..., E... I..., C..., Mmes B..., G..., H..., A..., F..., L... et M. J... à payer à Mme X..., M. François Z... et à la SCM ABC Assistance chiropractique, ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts K..., E... I..., C..., Mmes B..., G..., H..., A..., F..., L... et M. J... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf avril deux mille deux.