Commercial Lease: Developer Liability for Breach of Exclusive Use Covenants

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues (SEMIVIM) société anonyme d'économie mixte, dont le siège est bureaux du bateau blanc, avenue du commandant l'Herminier, 13500 Martigues, représentée par son président du conseil d'administration en exercice y domicilié, M. Paul X...,

en cassation d'un arrêt rendu le 22 juin 2000 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit de la société NBS sous l'enseigne "Coconuts", dont le siège est place du Verdon, 13500 La Couronne,

défenderesse à la cassation ;

La société NBS "Coconuts" a formé, par un mémoire déposé au greffe le 17 avril 2001, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, conseillers, MM. Betoulle, Jacques, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Guinard, avocat de la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues (SEMIVIM), de la SCP Monod et Colin, avocat de la société NBS, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que rendait nécessaire l'ambiguïté de la convention du 23 février 1994 conclue distinctement du bail consenti le même jour par la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues (Semivim) à la société NBS, retenu que la bailleresse était tenue de garantir les preneurs en place des troubles résultant de l'exercice de commerces de nature à perturber la jouissance normalement convenue par rapport à la destination exclusive consentie, d'autant qu'elle s'était engagée à maintenir la cohérence et l'harmonie de ce chef, ce qui impliquait pour elle l'obligation de veiller à ce que chacun des commerçants respecte sa propre destination et ne concurrence pas sans limite celle des autres, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n'a pas dénaturé les conclusions récapitulatives de la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues (Semivim), a légalement justifié sa décision de condamnation, en relevant que la bailleresse pouvait exiger que ses locataires lui demandent une autorisation pour les activités connexes qu'ils entendaient exercer ou encore les poursuivre en résiliation pour non-respect des clauses contractuelles ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 22 juin 2000), que la société NBS a, par acte du 23 février 1994, pris à bail un local à usage exclusif de "glacier, crêperie, sandwicherie", situé en bordure de plage, appartenant à la société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues (Semivim ) ; que le même jour, cette dernière a conclu un certain nombre d'autres baux de même nature pour des locaux voisins et pour diverses activités commerciales ; que, le même jour encore, elle a conclu avec la société NBS notamment une convention aux termes de laquelle, moyennant le paiement d'une certaine somme par le preneur, la bailleresse s'engageait "à garantir la cohérence et l'harmonie de l'aménagement et de la destination des différents locaux du programme à usage commercial en cours de réalisation" ; que la société NBS a assigné la Semivim pour la faire condamner à faire cesser le trouble qu'elle subissait dans l'exploitation de son fonds du fait des colocataires qui ne respectaient pas la destination exclusive de leur bail, et à lui payer des dommages-intérêts ;

Attendu que, pour débouter la société NBS de ses demandes de dommages-intérêts, l'arrêt retient la multiplicité des intervenants au dommage causé et le fait qu'ils ne sont pas attraits dans la cause ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que le trouble subi par la société NBS était imputable à la société Semivim, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande provisionnelle de dommages-intérêts et la demande d'expertise présentées par la société NBS, l'arrêt rendu le 22 juin 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Société d'économie mixte immobilière de la ville de Martigues à payer à la société NBS la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille deux.