Landlord-Tenant Security Deposit Dispute and Water Charge Appeal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Jean-Pierre Y...,

2 / Mme Y...,

demeurant tous deux ... le Blanc,

en cassation d'un jugement rendu le 1er février 2000 par le tribunal d'instance d'Orléans, au profit :

1 / de M. Benoît X...,

2 / de Mme Catherine X...,

demeurant tous deux ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Toitot, conseiller rapporteur, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. Y... utilisait, dans son garage, un jet d'eau de type "Karsher" et que M. et Mme X... produisaient une facture d'eau correspondant à leur consommation actuelle ainsi qu'une lettre d'une personne ayant participé au relevé du compteur d'eau, qui permettaient d'établir, par comparaison, que leurs prétentions étaient réalistes, le tribunal d'instance a souverainement apprécié la valeur et la portée des indices soumis à son examen, sans violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il y avait lieu de faire droit à la demande des locataires en remboursement d'un trop-versé de charges au titre de l'eau, que les bailleurs n'ignoraient pas avoir fait supporter aux preneurs le coût de leur consommation afférente au garage et que leur mauvaise foi était caractérisée, le tribunal d'instance, qui n'était pas tenu de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen, pris en première branche :

Vu l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Orléans, 1er février 2000), rendu en dernier ressort, que M. et Mme Y... ont donné un logement à bail à M. et Mme X..., moyennant le versement d'un dépôt de garantie ; que les locataires ayant quitté les lieux et reçu le solde du montant de ce dépôt de garantie après diverses retenues, ont assigné les bailleurs en restitution ;

Attendu que pour accueillir la demande à titre de travaux, le jugement constate que les papiers peints étaient à refaire dans deux pièces et retient que M. et Mme Y... ne justifient pas de ces travaux dont les factures ne sont pas versées aux débats ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation des dégradations n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux de remise en état, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, réunies :

Vu l'article 1731 du Code civil, ensemble l'article 3, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que cette présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ;

Attendu que pour accueillir la demande, le jugement relève que les bailleurs n'ont pas établi d'état des lieux, qu'il est impossible d'apprécier dans quel état les locaux avaient été pris et si les dégradations étaient imputables aux seuls locataires sortants ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que M. et Mme Y... avaient fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, ne leur permettant pas de bénéficier de l'article 1731 du Code civil, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés ;

Et sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour accueillir la demande, le jugement retient que les dégradations pouvaient ressortir d'une usure normale des lieux compte ten u de la durée de location et donc rester à la charge des bailleurs ;

Qu'en statuant ainsi, par un motif dubitatif, le tribunal d'instance n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme Y... en paiement de la somme de 2 000 francs pour travaux et condamné ceux-ci à payer à M. et Mme X... la somme globale de 7 489,53 francs, le jugement rendu le 1er février 2000, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Orléans ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Montargis ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille deux.