Commercial Lease Dispute Over Condominium Violations and Tenant Damages

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Albert Z..., demeurant ..., exploitant un commerce sous l'enseigne Y... Sevil, ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 9 mars 2000 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre civile, Section B), au profit :

1 / du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ..., représenté par son syndic la société à responsabilité limitée GIPC, dont le siège est 41, avenue Rapp, 75007 Paris,

2 / de la société civile immobilière (SCI) Laigo, dont le siège est ...,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Z..., de la SCP Roger et Sevaux, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le règlement de copropriété de l'immeuble prévoyait que le lot n° 3, appartenant à la société civile immobilière Laigo (la SCI) et loué à usage commercial à M. Z..., se composait d'un droit de jouissance exclusive d'une partie du sol servant à l'étalage et que le propriétaire dudit lot pouvait à tout moment clôturer ladite partie telle que déterminée au plan annexé au règlement, à ses frais, sans avoir à demander aucune autorisation aux autres copropriétaires, que l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 1988 avait donné l'autorisation de créer une boutique selon les plans dressés par M. X..., remplaçant ceux de M. A... joints à l'assemblée générale du 1er février 1986 et que les plans de M. X... ne mentionnaient aucune porte à l'arrière du magasin, la cour d'appel, qui a condamné la SCI à procéder à la dépose de cette porte, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'installation des enseignes et calicots sur les portes et vitrines était en contradiction avec le règlement de copropriété qui en son article disposant de l'usage des choses et parties communes prévoyait que tous écriteaux, plaques, enseignes, visibles de l'extérieur et décorations extérieures étaient interdits sauf obligations légales et que si l'exploitation d'une activité commerciale était autorisée dans le lot n° 3, la partie de l'immeuble se trouvant à l'avant de la boutique et donnant directement sur la rue restait une partie commune et ne pouvait faire l'objet d'appropriation de sa surface ou de son volume de la part de l'exploitant du magasin, la cour d'appel, qui a enjoint au copropriétaire de supprimer tant ces enseignes et calicots que les spots et présentoirs installés sur les montants extérieurs de la boutique, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel s'étant fondée sur l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 1988 ayant donné l'autorisation de créer une boutique selon les plans dressés par M. X..., remplaçant ceux de M. A... qui avaient été joints à l'assemblée générale du 1er février 1986, le moyen invoquant les plans de ce dernier sur lesquels figurait la vitrine sur la partie gauche de l'entrée de l'immeuble, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, que la première branche du moyen étant rejetée, les deuxième et troisième branches sont devenues sans portée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires était contraint d'agir en justice pour obtenir le respect du règlement de copropriété de la part tant du copropriétaire que du locataire qui était au premier chef responsable de l'installation de son magasin, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le montant du préjudice par l'évaluation qu'elle en a faite, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu l'article 1719 du Code Civil ;

Attendu que le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée pendant la durée du bail ;

Attendu que pour débouter M. Z..., preneur à bail de locaux à usage commercial, de sa demande en dommages-intérêts formée à l'encontre de sa bailleresse, la société civile immobilière Laigo, l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 2000) retient que le non-respect des conditions mises à l'exploitation de la boutique est le fait de M. Z... qui avait connaissance des clauses du règlement de copropriété en entrant dans les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si s'agissant de la porte arrière de la boutique et de la vitrine litigieuse, ces aménagements étaient antérieurs au bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il en ce qu'il a débouté M. Z... de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de la société civile immobilière Laigo, l'arrêt rendu le 9 mars 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la SCI Laigo aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille deux.