Syndicate v. Former Manager: Failure to Collect Unpaid Charges

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Varet A3, dont le siège social est Aux Arcs, représenté par son syndic, la société anonyme Gacon immobilier, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 20 septembre 2000 par la cour d'appel de Chambéry (Chambre civile), au profit de la société à responsabilité limitée Société d'administration et de transaction immobilière (SATI), dont le siège social est ...,

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 mars 2002, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de Me de Nervo, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Varet A3, de la SCP Christian et Nicolas Boullez, avocat de la Société d'administration et de transaction immobilière, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu qu'une autorisation du syndic à agir en justice n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 20 septembre 2000), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Varet A3 a assigné son ancien syndic, la Société d'administration et de transaction immobilière (SATI), en réparation du préjudice subi du fait de sa carence à poursuivre le recouvrement de charges impayées par deux des copropriétaires ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir retenu que, selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, que l'appréciation des poursuites contre un copropriétaire qui cesse de payer ses charges n'appartient pas au syndic qui a seulement l'obligation d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'éclairer cette assemblée sur les moyens à sa disposition pour assurer le recouvrement de la créance et sur les résultats prévisibles d'une éventuelle action en justice et d'exécuter les décisions, relève que le préjudice de la copropriété a été provoqué par la défaillance de deux copropriétaires au cours des années 1987 à 1994, qu'il conviendrait d'examiner les procès-verbaux d'assemblée générale à partir de l'année 1988 et que, ces procès-verbaux n'étant pas versés aux débats à l'exception d'un procès-verbal de 1994 portant changement de syndic, il est impossible d'établir la faute reprochée à la SATI par le syndicat des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale à agir au nom du syndicat pour le recouvrement de créance et que la SATI ne contestait pas n'avoir accompli aucune diligence jusqu'en 1991, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la Société d'administration et de transaction immobilière aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'administration et de transaction immobilière ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille deux par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.