Co-owner Challenge to Elevator Repair Assessment Based on Unchallenged Apportionment Method

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mlle Colette Z..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 23 mars 2000 par la cour d'appel de Paris (23e chambre civile B), au profit du Syndicat des copropriétaires ..., pris en la personne de son syndic, le Cabinet Bouron, société à responsabilité limitée, ...,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Nési, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Christian et Nicolas Boullez, avocat de Mlle Z..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires ..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 2000), que Mlle Z... a, en 1992, acquis des lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 1987 a, lors de l'installation d'un ascenseur, décidé de répartir les charges de cet élément d'équipement selon une grille affectant au sixième étage un coefficient de 5,67, le coefficient affecté aux deux lots de Mlle Moise étant de 1,89 ; qu'une autre assemblée générale du 9 avril 1996 a approuvé un devis pour la réparation de l'ascenseur en précisant que les travaux étaient la conséquence de l'installation de l'ascenseur et que la dépense et le vote tenaient compte de la répartition des tantièmes de charges correspondant affectés à l'ascenseur ; que Mlle Z... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale du 9 avril 1996 ;

Attendu que Mlle Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale du 9 avril 1996, alors, selon le moyen :

1 / que les actes modifiant le règlement de copropriété ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s'ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l'acte d'acquisition ; qu'en se bornant à constater que la délibération de l'assemblée des copropriétaires du 16 juin 1987 relative à la répartition des charges d'ascenseur était opposable à Mlle Z..., pour la seule raison que le juge n'a pas annulé la modification apportée, à cette occasion, au règlement de copropriété, par les copropriétaires, avant son entrée dans les lieux, sans constater que la délibération précitée a été publiée au fichier immobilier, avant que Mlle Z... n'acquiert la propriété de ses lots en 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / qu'à défaut d'avoir été publiés au fichier immobilier, les actes modificatifs du règlement de copropriété ne s'imposent à l'acquéreur que s'il est constaté, dans l'acte de vente, qu'il en a eu préalablement connaissance, et qu'il a adhéré aux obligations qui en découlent ; que le cahier des charges déclarait que les lots vendus dépendaient d'un immeuble en copropriété qui avait "fait l'objet d'un règlement de copropriété établi suivant acte reçu par M. Claude X..., notaire associé à Paris, le 8 juin 1984 publié au onzième bureau des hypothèques de Paris le 3 juillet 1984, volume 6456 numéro 1er" ; qu'en se bornant à constater que Mlle Z... a acquis deux studios, en connaissance de cause, suivant un cahier des charges versé au débat, quand il n'en résultait pas que l'adjudicataire ait eu connaissance des modifications apportées au règlement de copropriété, par la délibération précitée de 1987, et qu'il adhérait aux obligations en découlant, la cour d'appel a violé l'article 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que Mlle Z... n'ayant pas invoqué dans ses conclusions que le moyen tiré du défaut de publication de la résolution du 16 juin 1987 ni soutenu qu'elle avait eu connaissance des modifications apportées au règlement de copropriété et qu'elle adhérait aux obligations en découlant, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant irrecevable ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mlle Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale du 9 avril 1996, alors, selon le moyen :

1 ) que l'ascenseur est un élément d'équipement commun dont la charge financière se répartit entre les copropriétaires, en fonction de son utilité pour chacun des lots, laquelle s'apprécie d'après l'utilisation potentielle qui peut en être faite par chacun des copropriétaires d'après la capacité d'occupation de leurs lots ; que la cour d'appel, en se bornant à énoncer que le coefficient d'utilisation d'un ascenseur qui est couramment retenu pour le sixième étage est de deux, quand il lui appartenait de se déterminer en considération de la capacité d'occupation de chacun des lots situés au 6e étage qui n'avaient pas la même surface, a déduit un motif général, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 ) que Mlle Z... soutenait dans ses conclusions, que la répartition des charges décidée en 1987 était arbitraire en ce que le montant de sa contribution était identique à celle versée par Y... Herbert qui occupait, au même étage que le sien, un appartement bien plus important que ses deux studios ; qu'elle en déduisait que le syndic aurait dû tenir compte de la capacité d'occupation des locaux desservis, en fonction de leurs caractéristiques et de leurs surfaces, plutôt que de se borner à diviser le coefficient du sixième étage (5,67) par les trois lots de cet étage pour arriver au coefficient indifférencié de 1,89 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen fondé sur les dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 qui impose de tenir compte de l'utilisation potentielle de l'ascenseur par chacun des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, la cour d'appel, qui a retenu, répondant aux conclusions, que Mlle Z... ne démontrait pas l'irrégularité de la grille de répartition définitive des charges de l'ascenseur, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mlle Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mlle Z... à payer au syndicat des copropriétaires ... la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mlle Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille deux.