Condominium Association v. Property Owner Regarding Right-of-Way Servitude Limitations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires du ..., dont le siège est ..., représenté par son syndic, le Cabinet Mothiron, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 avril 2000 par la cour d'appel de Paris (23e chambre civile, section B), au profit :

1 / de la société Finetim, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

2 / de M. Henri X..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Finetim, domicilié ...,

3 / de Mme Armelle Y..., ès qualités de représentant des créanciers, domiciliée ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, M. Jacques, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Brouchot, avocat du Syndicat des copropriétaires du ..., de Me Bertrand, avocat de la société Finetim, de M. X..., ès qualités, et de Mme Y..., ès qualités, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble en copropriété sur rue était grevé d'une servitude de passage au profit de l'immeuble enclavé ayant appartenu aux établissements Clinbyla et devenu propriété de la société Finetim, et que cet immeuble était loué au Centre hospitalier Sainte-Anne qui y a installé une antenne de jour, la cour d'appel, qui a relevé que cette activité n'était pas contraire à l'ordre public, a retenu, à bon droit, en l'absence de constatation d'une modification de la servitude ou d'une aggravation de la charge du fonds servant, que la prétention du syndicat des copropriétaires à limiter l'entrée permanente de son immeuble par un dispositif de fermeture des portes de garage sans dispositif d'ouverture pour les utilisateurs du bâtiment enclavé quels qu'ils soient, aboutissait à limiter le droit de la société Finetim à laisser son locataire utiliser pleinement les locaux loués ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'à défaut d'autre accès, les piétons se rendant dans l'immeuble enclavé devaient emprunter obligatoirement le seul passage réservé aux automobiles, que les décisions votées qui n'avaient prévu aucun dispositif d'ouverture à distance pour les usagers piétons aboutissaient à une fermeture totale de l'immeuble dont la loi dispose qu'elle ne pouvait être décidée qu'à l'unanimité, la cour d'appel, qui n'avait pas à caractériser la majorité à laquelle les décisions 5 et 6 avaient été votées, dès lors que l'unanimité ne se trouvait pas réunie, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les travaux envisagés à la décision n° 7 augmentaient la surface du hall d'entrée de l'immeuble, que cette décision remettait en cause la surface bénéficiant à la servitude de passage décrite dans l'acte de vente du 13 mai 1955 et incluse au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a retenu que cette décision modifiait le règlement de copropriété quant à la contenance des parties communes, en a exactement déduit qu'elle aurait dû être votée à l'unanimité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté la diminution de la largeur de l'entrée des garages sur rue par l'extension du hall d'entrée alors que cet accès faisait partie intégrante de la servitude décrite aux actes et incluse au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a rappelé que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne pouvait rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à la rendre plus incommode, a légalement justifié sa décision de ce chef en reproduisant les stipulations du règlement de copropriété relatives aux modalités des constructions envisagées par l'acquéreur du terrain du 24 de la rue des Fossés Saint-Jacques pour permettre au propriétaire de l'immeuble situé en fonds de terrain d'y accéder par un palier horizontal desservant deux rampes chacune d'une largeur déterminée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires du ... à payer à la société Finetim, à Mme Y..., ès qualités, et à M. X..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 500 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires du ... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille deux.