Landlord Heirs v. Tenants (Rent Payment Obligation)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute concerning a commercial lease signed in 1975, where tenants paid rent to a liquidator until 1994 when they were advised to deposit future rents with a savings institution, the landlord's heirs sued for rent arrears, lease termination, and eviction. The appellate court terminated the lease, reasoning that the tenants failed to meet the obligations of Articles 1257 and following of the Civil Code, as a simple savings account deposit, despite advice, did not constitute valid payment. The high court quashed this part of the decision, holding that in the absence of a specific contrary clause, rent is payable upon demand (*quérable*), and the appellate court erred by failing to determine if the landlords had requested payment or refused to accept the rent tendered in the manner suggested by the liquidator, thus depriving its decision of a legal basis under Article 1247 of the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1247 du Code civil, article 1257 du même Code, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord Heirs v. Tenants (Rent Payment Obligation): The appellate court terminated the lease, reasoning that the tenants failed to meet the obligations of Articles 1257 and following of the Civil Code, as a simple savings account deposit, despite advice, did not constitute valid payment. The high court quashed this part of the decision, holding that in the absence of a specific contrary clause, rent is payable upon demand (*quérable*), and the appellate court erred by failing to determine if the landlords had requested payment or refused to accept the rent tendered in the manner suggested by the liquidator, thus depriving its decision of a legal basis under Article 1247 of the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe article was cited as part of the legal basis for finding that the lower court's decision lacked a legal basis regarding the non-payment of rent.
The article was cited as part of the legal basis for finding that the lower court erred by not establishing that the lessors refused to receive the rents.
This provision was applied to reject the claim for costs made by the defendants (consorts A...).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. René X...,
2 / Mme Marie-Louise Y..., épouse X...,
demeurant ensemble ... 27120 Pacy-sur-Eure,
en cassation d'un arrêt rendu le 13 octobre 1999 par la cour d'appel de Rouen (1re Chambre civile), au profit :
1 / de Mme Suzanne Z..., épouse B...,
2 / de Mme Corinne A...,
3 / de M. Pascal A...,
demeurant tous trois rue du Pic, 09330 Montgailhard,
4 / de M. Jean-Marc A..., demeurant ...,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des époux X..., de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat des consorts A..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... n'ayant pas demandé à la cour d'appel de constater qu'ils avaient payé les loyers arriérés, le moyen est sans portée ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1247 du Code civil, ensemble l'article 1257 du même Code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 13 octobre 1999), que, le 2 avril 1975, M. et Mme A... ont vendu à M. et Mme X... un fonds de commerce de café, bar, restaurant et leur ont donné à bail l'immeuble où le fonds était exploité ; que les locataires ont payé les loyers entre les mains du liquidateur des biens de Mme A... jusqu'au 11 mai 1994, date à laquelle celui-ci, ayant l'intention de clore la procédure judiciaire, les a invités à déposer les loyers à la Caisse des dépôts et consignations ; que la clôture pour extinction du passif a été prononcée le 19 octobre 1995 ; que, le 11 septembre 1997, Mme A... et ses enfants, venant aux droits de M. A..., décédé (les consorts A...), ont assigné les preneurs en paiement des loyers arriérés, résiliation du bail et expulsion ;
Attendu que pour accueillir la demande de résiliation, l'arrêt retient que l'attestation du juge-commissaire conseillant aux preneurs de bloquer les sommes sur un compte épargne, contredite par une lettre du syndic, ne permettait pas de considérer que ceux-ci avaient satisfait aux exigences des articles 1257 et suivants du Code civil et que la production d'un compte épargne-logement n'était pas suffisante pour estimer que la clause du bail sur le paiement d'avance du loyer avait été exécutée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de clause contraire, le loyer est quérable et que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si les consorts A... avaient effectué des demandes en vue d'obtenir le règlement du prix du bail et qui n'a pas constaté que ceux-ci avaient refusé de recevoir les loyers, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1247 du Code civil et violé l'article 1257 du même Code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des preneurs et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 13 octobre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne les consorts A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille deux.