Liquidator v. Notary: Breach of Duty to Advise in Real Estate Sale with Resolutory Clause

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. François Y..., demeurant ..., agissant en sa qualité de liquidateur de la SCI Parc résidentiel des Pyramides,

en cassation d'un arrêt rendu le 14 décembre 1998 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre civile, section A), au profit de la société civile professionnelle (SCP) François X... et Emmanuel Z..., dont le siège est ... Nantes,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 mars 2002, où étaient présents : M. Aubert, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Bargue, conseiller rapporteur, M. Bouscharain, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bargue, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. Y..., ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Parc résidentiel des Pyramides, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la société civile professionnelle François X... et Emmanuel Z..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que par acte du 13 janvier 1992 établi par M. X..., notaire, la SCI du Parc résidentiel des Pyramides, représentée par son gérant, M. A..., a vendu un lot d'un ensemble immobilier à la société civile d'attribution Les Pyramides ; qu'en garantie du paiement à intervenir au plus tard le 30 mai 1992, la venderesse devait bénéficier d'une clause résolutoire prenant effet un mois après un commandement de payer ; que par lettre du 11 mai 1992, l'acquéreur a avisé le notaire par l'intermédiaire de son avocat que, le prix ne pouvant être réglé à l'échéance, les parties étaient convenues de procéder à la résolution amiable de la vente et lui a demandé de préparer un acte constatant cet accord ; que le 31 mai 1992, le notaire a adressé à l'avocat un projet d'acte et invité les parties à prendre un rendez-vous pour signature ; que l'acte n'a pas fait l'objet de régularisation ; que les sociétés venderesse et acquéreur ayant été mises en liquidation judiciaire, le liquidateur de la SCI Parc résidentiel des Pyramides a assigné le notaire en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil ;

Attendu qu'en rejetant cette demande après avoir relevé que l'accord sur une résolution amiable n'avait été indiqué au notaire que par l'avocat de l'acquéreur et que cet officier public avait adressé à cet avocat le projet d'acte en lui indiquant être à sa disposition pour un rendez-vous de signature, sans constater qu'à aucun moment M. X... ne s'était informé directement auprès du vendeur de la situation qui lui était révélée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne la société civile professionnelle François X... et Emmanuel Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société civile professionnelle François X... et Emmanuel Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille deux.