Lessor v. Lessee (Judicial Liquidation) - Lease Continuation Implied by Conduct

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Thiais Vaux (le bailleur) a donné à bail à construction à la société Paul Dufils (la société) deux terrains situés dans une zone industrielle pour une durée de vingt ans ; que l'assiette de la chose louée a été modifiée en cours de contrat et la durée du bail prorogée jusqu'au 31 décembre 2003 ;

qu'après la mise en redressement judiciaire de la société et la nomination d'un administrateur judiciaire par jugement du 19 juillet 1993, le tribunal a prolongé la période d'activité puis a prononcé le 4 février 1994 la liquidation judiciaire, sans que le bailleur ait mis en demeure l'administrateur puis le liquidateur de prendre position sur la continuation du bail ; que soutenant que le bail avait été poursuivi, le bailleur a assigné le liquidateur en paiement des loyers échus de février 1994 à juillet 1995, des taxes foncières dues depuis 1993 et de sommes correspondant à des travaux de remise en état ; que le tribunal a rejeté ces demandes ; que la cour d'appel a confirmé cette décision ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 37 de la loi du 25 janvier 1985 dans sa rédaction applicable en la cause et 40 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce ;

Attendu que le liquidateur doit les loyers échus postérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire jusqu'à la date d'effet de sa renonciation à exiger l'exécution du contrat de bail en cours ;

Attendu que pour rejeter la demande en paiement des loyers échus depuis février 1994 et des taxes foncières dues pour les années 1994 et 1995, l'arrêt retient qu'en l'absence de mise en demeure d'exercer l'option prévue par l'article 37 précité, l'administrateur ou le liquidateur doivent avoir clairement exprimé leur intention en ce sens pour que le bailleur puisse invoquer la continuation du bail ; que l'arrêt relève ensuite qu'en l'espèce ni l'administrateur, ni le liquidateur n'ont exprimé leur volonté de poursuivre le bail ;

Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'administrateur avait réglé les loyers jusqu'au 31 janvier 1994 et que le liquidateur, qui avait restitué les clés le 1er août 1995, n'avait dénoncé au bailleur sa volonté de cesser le bail que par courrier du 5 octobre 1995, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce ;

Attendu que pour rejeter la demande du bailleur en paiement d'une partie de la taxe foncière due pour l'année 1993, l'arrêt retient que cette demande est afférente à une créance trouvant son origine dans le bail expiré ;

Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société avait continué de jouir des locaux litigieux après l'ouverture du redressement judiciaire et que l'administrateur avait réglé les loyers échus du 19 juillet 1993 au 31 décembre 1993, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce ;

Attendu que pour rejeter la demande en paiement des travaux de remise en état, l'arrêt retient que cette demande est afférente à une créance trouvant son origine dans le bail expiré ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si cette créance ne résultait pas de dégradations commises postérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mai 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne Mme X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Thiais Vaux et de Mme X..., ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le conseiller doyen faisant fonctions de président en son audience publique du quinze octobre deux mille deux.