Landlord v. Tenant: Retroactive Rent Review and Lease Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 29 mars 2000), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Sonimat selon acte du 10 octobre 1985, lui a, par lettre du 19 septembre 1995, notifié son intention de faire application, à compter du 1er août 1995, de la clause de révision du loyer figurant au bail ; que, le 15 décembre suivant, elle lui a fait délivrer un commandement de payer une certaine somme représentant la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer dû en application de cette clause, pour les mois d'août à novembre 1995 ; que, la société Sonimat s'opposant à cette révision en cours de période triennale, la bailleresse l'a assignée pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences et pour la faire condamner à lui payer diverses sommes dont celle résultant de l'application de la clause d'indexation ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, que la clause d'échelle mobile prévoyant la révision du loyer au début de chaque période triennale peut être mise en oeuvre par le bailleur au cours d'une période triennale à quelque moment que ce soit, pour les loyers mensuels à échoir, et n'impose pas à celui-ci, qui n'a pas fait fait jouer la clause au début de la période triennale considérée, d'attendre la prochaine période triennale ;

qu'ainsi les juges du fond, pour écarter la demande en paiement d'un loyer révisé et celle tendant à la constatation de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer révisé, ne pouvaient, en retenant que la dernière période triennale avait débuté le 31 août 1994, priver d'effet le commandement de payer du 15 décembre 1995 par lequel était appliquée la clause d'indexation aux loyers des mois d'août à novembre 1995 situés pourtant en cours de période triennale (violation de l'article 1134 du Code civil et de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953) ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu, par une interprétation que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire, que les parties étaient convenues que le loyer serait susceptible d'être révisé au début de chaque période triennale, la cour d'appel a pu en déduire que la clause d'échelle mobile ne pouvait être mise en oeuvre par la bailleresse au cours d'une période triennale et, en conséquence, que celle-ci n'était pas fondée à invoquer la clause résolutoire pour sanctionner le défaut de paiement de la somme correspondant à la différence entre les loyers effectivement payés et ceux résultant de l'application de la clause de révision pour les mois d'août à novembre 1995 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la clause de révision figurant au bail devait s'analyser en une clause d'échelle mobile, la cour d'appel, qui n'était saisie de la demande subsidiaire de la bailleresse en révision légale du loyer que par voie de simples conclusions, n'a pas méconnu l'objet ni les limites du litige ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Sonimat la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille deux.