Buyers v. Notary: Professional Liability for Failure to Advise on Authorization Clause

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que le 28 avril 1993, par acte reçu par la SCP de notaires Bourdel, Lepeuple et Carre, les époux X... et l'Union tunisienne de banque ont conclu une promesse d'achat portant sur un immeuble à usage d'habitation lequel avait été loué à l' OCDE qui avait été autorisée à l'utiliser pour ses services ; qu'à la suite du départ de cette organisation, les propriétaires ont payé la redevance due en cas de changement d'affectation de l'immeuble, conformément aux dispositions de l'article L. 510-1 du Code de l'urbanisme, mais n'ont pas obtenu la dérogation d'affectation prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ; que par acte du 30 septembre 1993, l'immeuble a été cédé à la SCI Le Renouveau ; que la demande de dérogation a été refusée le 10 mars 1994 après que l'offre de compensation faite par l'acquéreur eut été retirée ;

Attendu que la banque Union tunisienne de banque et la SCI Le Renouveau acquéreurs de locaux qu'ils destinaient à l'usage de bure au font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 2 février 1999) de les avoir déboutées de leur action en responsabilité contre le notaire des vendeurs qui, bien qu'informé de la destination et de l'absence d'autorisation administrative, n'avait pas conseillé l'insertion dans l'acte d'une condition permettant aux acquéreurs de se dégager de l'opération dans le cas où cette autorisation ne serait pas obtenue, alors que, selon le moyen, le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à l'obligation d'informer les parties des aléas pouvant affecter l'opération à conclure mais lui impose encore de leur indiquer les moyens juridiques propres à remédier à ces aléas et qu'en se bornant à retenir que le notaire avait donné à l'acquéreur connaissance des risques susceptibles d'affecter l'efficacité de l'acte de vente, ce qui correspond à son seul devoir d'information, sans aucunement s'expliquer sur le manquement à son obligation de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a constaté que le notaire avait, dans la promesse de vente, fait référence à la situation de l'immeuble au regard des dispositions du Code de l'urbanisme concernant son affectation dans un chapitre intitulé Avertissements du notaire aux parties dans lequel le rédacteur indique : le notaire soussigné informe les parties et plus spécialement l'acquéreur ... des dispositions des articles L. 631-7, L. 631-8 et L. 631-9 du Code de la construction sur les changements d'affectation de locaux ainsi que des inconvénients pouvant résulter à son encontre de leur inobservation ; qu'elle a retenu que le notaire avait non seulement clairement averti les parties et spécialement les acquéreurs de la situation administrative de l'immeuble, mais aussi relevé que ces derniers avaient entendu expressément, en dépit des avertissements du notaire, faire leur affaire personnelle de la demande de dérogation en cas de réalisation de la vente ; qu'elle a retenu en outre, dans des motifs non critiqués, que c'est à la suite du défaut d'offre de compensation à laquelle les acquéreurs s'étaient engagés que la dérogation sollicitée avait été refusée ; qu'elle a ainsi pu considérer que celui-ci n'avait pas manqué à son devoir de conseil ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'Union tunisienne de banque et la SCI Le Renouveau aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la banque UTB et la SCI le Renouveau, in solidum, à payer à la SCP Bourdel, Lepeuple et Carré la somme de 2000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille deux.