Homeowners' Association Fee Liability Upon Unit Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l'opposition sont limités au montant énoncé ;

que pour l'application de ces dispositions, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris XIème arrondissement, 31 août 1999), statuant en dernier ressort, qu'à la suite de la vente le 28 avril 1998, par M. X..., des lots dont il était propriétaire dans un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat), pour obtenir paiement de sommes alléguées dues par ce copropriétaire vendeur, a fait, entre les mains du notaire, opposition au versement des fonds ; que M. X... a assigné le syndicat en contestation des sommes réclamées et en mainlevée d'opposition ;

Attendu que pour condamner M. X... au paiement d'une certaine somme, incluant pour un montant de 1 671,24 francs, les charges du deuxième trimestre 1998, et pour déclarer valable à concurrence de cette somme l'opposition du syndicat, le jugement retient que les charges du deuxième trimestre 1998 sont maintenant déterminées, qu'il a été indiqué au notaire qu'il ne sera fait aucun compte prorata de charges du trimestre en cours et qu'il appartenait au vendeur et à l'acquéreur de régler ce compte prorata entre eux, qu'il en résulte que M. X... doit verser ces sommes au syndicat des copropriétaires à charge pour lui de demander une partie de cette somme à l'acheteur de l'appartement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le copropriétaire qui a cédé son lot n'est redevable envers le syndicat que des charges liquides et exigibles au moment de la vente, le Tribunal a violé les textes susvisés ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner M. X... au paiement d'une certaine somme incluant pour un montant de 1 085 francs, une facture payée par le syndicat à la société Espace et pour valider à concurrence de cette somme l'opposition du syndicat, le jugement retient qu'il s'agit de recherches de fuites en date du 9 février 1994, dont les factures ont été payées par le syndicat pour le compte de M. X..., et que selon le plombier, des réparations ont été effectuées chez M. X... fin février 1994 ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui faisait valoir qu'il s'agissait d'une recherche de fuite commandée par l'ancien syndic et d'une facture passée en charges communes et réglée en son temps, n'ayant jamais été inscrite dans le compte de M. X... ni par l'ancien syndic ni par l'actuel syndic, le Tribunal n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le troisième moyen :

Vu les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1165 du Code civil ;

Attendu que pour condamner M. X... au paiement d'une certaine somme incluant pour un montant de 5 260,56 francs la quote part de ce copropriétaire dans les travaux de reprise du ravalement, le jugement retient que le ravalement a été voté et réalisé antérieurement à la vente, qui, en raison de malfaçons, doit être repris et que son coût total est de 87 676 francs, suivant estimation de l'architecte de l'immeuble, que l'acte de vente de M. X... au profit de l'actuel propriétaire prévoit expressément que les travaux de ravalement restent à la charge exclusive de M. X..., observation étant faite que Mme Y... ne sera pas subrogée tant activement que passivement dans la procédure actuellement existante intentée par le syndicat contre la société ayant effectué le ravalement de l'immeuble et que toute indemnité à recevoir suite à cette procédure ou toutes charges ou frais pour cette même procédure bénéficieraient ou incomberaient à M. X..., que ce dernier doit donc supporter sa quote part définie par l'architecte de l'immeuble, soit 5 260,56 francs, sous réserve du vote de l'assemblée générale approuvant le devis de l'architecte ;

Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le jugement relève que les travaux de reprise n'étaient pas encore approuvés par l'assemblée générale et, d'autre part, que le syndicat est un tiers au contrat de vente, dont les stipulations ne concernent que les rapports entre l'acquéreur et le vendeur, le Tribunal a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 31 août 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 11e arrondissement ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 10e arrondissement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 22 rue Alphonse Baudin à Paris 1er aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 22 rue Alphonse Baudin à Paris 1er à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille deux.