Commercial Lease Assignee Seeks Rent Revision Based on Rental Value

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 octobre 2000), que M. X..., propriétaire d'un local à usage commercial, l'a donné à bail à Mme Y... pour neuf ans à compter du 1er septembre 1992, moyennant un loyer annuel de 96 000 francs ; que Mme Y... a, en janvier 1994, cédé son fonds de commerce avec le droit au bail à Mme Z... ; que celle-ci a, par exploit du 19 septembre 1996, assigné M. X... devant le juge des loyers commerciaux pour que soit fixé à la somme de 19 250 francs le loyer annuel révisé au 1er septembre 1995 ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de fixer à la somme de 97 523 francs le montant du loyer révisé au 1er septembre 1995, alors, selon le moyen :

1 / que le prix du bail commercial révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, laquelle ne peut être fixée en fonction d'éléments dépourvus de rapports directs avec elle, tel le versement ou l'absence de versement d'un pas-de-porte ; qu'en décidant en l'espèce que le montant du loyer du bail révisé devait être fixé en considération de l'absence de paiement d'un pas-de-porte lors de l'entrée du locataire dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;

2 / qu'en toute hypothèse, Mme Z... faisait valoir subsidiairement que le bailleur avait en réalité reçu paiement de l'équivalent d'un pas-de-porte en nature, résultant tout à la fois du prix des travaux réalisés par la locataire pour remettre les lieux en état et de l'indemnité d'assurance versée pour leur réfection mais conservée par le bailleur ; qu'en délaissant des écritures aussi pertinentes, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / qu'enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;

qu'en se bornant à affirmer que pour avoir signé le bail initial la locataire avait accepté de payer le montant du loyer litigieux, ainsi que de ne pas obtenir la moindre réduction de prix en contrepartie des importants travaux de remise en état et d'amélioration des lieux effectués par elle, y compris par une diminution du loyer révisé, ce qui ne caractérisait en rien la volonté certaine et non équivoque du preneur de renoncer à son droit de revendiquer un prix de révision égal à la valeur locative des locaux , la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que la cour d'appel, qui a constaté que Mme Z... avait, postérieurement aux travaux réalisés par la cédante, acquis le fonds de commerce avec le droit au bail en acceptant le montant du loyer qui était rappelé dans l'acte de cession, et souverainement retenu que ce loyer élevé correspondait aux prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux loués dans des conditions identiques, a, par ces seuls motifs et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille deux.