Purchasers v. Administrator and Guarantor regarding Expired Building Permit Liability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAPurchasers of uncompleted real estate lots sued the company's court-appointed administrator and the completion guarantor after the seller entered receivership and the building permit expired. The appellate court held the administrator jointly liable with the guarantor for damages, reasoning that the administrator, in her assistance role, should have sought an extension of the building permit or, failing that, initiated the call on the completion guarantee for the benefit of the purchasers. The Supreme Court quashed this decision concerning the administrator, ruling that requesting a permit extension did not fall within her scope of assistance, nor did she have the authority to substitute for the purchasers in activating the completion guarantee on their behalf, thereby violating the relevant commercial code provisions regarding the administrator's duties.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 621-22 du Code de commerce, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Purchasers v. Administrator and Guarantor regarding Expired Building Permit Liability: The appellate court held the administrator jointly liable with the guarantor for damages, reasoning that the administrator, in her assistance role, should have sought an extension of the building permit or, failing that, initiated the call on the completion guarantee for the benefit of the purchasers. The Supreme Court quashed this decision concerning the administrator, ruling that requesting a permit extension did not fall within her scope of assistance, nor did she have the authority to substitute for the purchasers in activating the completion guarantee on their behalf, thereby violating the relevant commercial code provisions regarding the administrator's duties.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated because the Court of Appeal wrongly imputed responsibilities to the administrator regarding the construction permit extension and the implementation of the completion guarantee.
This article was cited to reject the request for legal costs made by the parties (les époux Z... and the Comptoir des entrepreneurs).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société les Hauts de Fabron a vendu aux époux X... (les acquéreurs) divers lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a été mise en redressement judiciaire, le 1er février 1994, Mme Y... étant désignée comme administrateur avec une mission d'assistance dans tous les actes de gestion, puis en liquidation judiciaire et que l'immeuble, dont la date de livraison était fixée au 31 juillet 1993, n'ayant pas été achevé, le permis de construire a fait l'objet d'une décision de péremption; que les acquéreurs, bénéficiaires d'une garantie d'achèvement auprès du Comptoir des entrepreneurs (le CDE), ont assigné ce dernier, Mme Y... et le liquidateur judiciaire en résolution de la vente et en paiement de diverses sommes ;
Sur la recevabilité du premier moyen, contestée par la défense :
Attendu que le Comptoir des entrepreneurs soutient que le moyen est irrecevable comme nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Mais attendu que dans ses conclusions d'appel Mme Y... avait soutenu que dans le cadre de sa mission d'assistance elle ne pouvait pas demander l'application de la garantie d'achèvement, n'étant pas signataire des actes de vente ; que le moyen n'est pas nouveau ;
Et sur ce moyen :
Vu l'article 31 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-22 du Code de commerce ;
Attendu que, pour condamner in solidum l'administrateur et le CDE à payer aux acquéreurs une somme de 525 000 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 1996 et une somme de 89 701 francs, augmentée, sur justificatifs, des intérêts au taux conventionnel à compter du mois d'août 1995, l'arrêt retient qu'il revenait à Mme Y... de demander ou faire demander dès le mois d'août 1994 par la société bénéficiaire du permis de construire, sa prorogation pour une nouvelle année et qu'il lui incombait, à défaut d'avoir trouvé un repreneur à temps, de demander l'application de l'ouverture de crédit résultant de la garantie du CDE ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'initiative de la demande de prorogation du permis de construire n'entrait pas dans la mission d'assistance de l'administrateur, par ailleurs dépourvu du pouvoir de se substituer aux acquéreurs pour mettre en oeuvre, à leur profit, la garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en ses dispositions concernant Mme Y..., l'arrêt n° 700 rendu le 25 novembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette leur demande et celle du Comptoir des entrepreneurs ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le conseiller doyen faisant fonctions de président en son audience publique du treize novembre deux mille deux.