Buyer v. Administrator and Guarantor: Liability for Non-Completion of Off-Plan Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société les Hauts de Fabron a vendu à M. X... (l'acquéreur) divers lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a été mise en redressement judiciaire, le 1er février 1994, Mme Y... étant désignée comme administrateur avec une mission d'assistance dans tous les actes de gestion, puis en liquidation judiciaire et que l'immeuble, dont la date de livraison était fixée au 31 juillet 1993, n'ayant pas été achevé, le permis de construire a fait l'objet d'une décision de péremption ; que l'acquéreur, bénéficiaire d'une garantie d'achèvement auprès du Comptoir des entrepreneurs (le CDE), a assigné ce dernier, Mme Y... et le liquidateur judiciaire en résolution de la vente et en paiement de diverses sommes ;

Sur la recevabilité du premier moyen, contestée par la défense :

Attendu que le Comptoir des entrepreneurs soutient que le moyen est irrecevable comme nouveau et mélangé de fait et de droit ;

Mais attendu que dans ses conclusions d'appel Mme Y... avait soutenu que dans le cadre de sa mission d'assistance elle ne pouvait pas demander l'application de la garantie d'achèvement, n'étant pas signataire des actes de vente ; que le moyen n'est pas nouveau ;

Et sur ce moyen :

Vu l'article 31 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-22 du Code de commerce ;

Attendu que, pour condamner in solidum l'administrateur et le CDE à payer à l'acquéreur une somme de 140 000 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 1996 et une somme de 16 689 francs, l'arrêt retient qu'il revenait à Mme Y... de demander ou faire demander dès le mois d'août 1994 par la société bénéficiaire du permis de construire, sa prorogation pour une nouvelle année et qu'il lui incombait, à défaut d'avoir trouvé un repreneur à temps, de demander l'application de l'ouverture de crédit résultant de la garantie du CDE ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'initiative de la demande de prorogation du permis de construire n'entrait pas dans la mission d'assistance de l'administrateur, par ailleurs dépourvu du pouvoir de se substituer à l'acquéreur pour mettre en oeuvre, au profit de celui-ci, la garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en ses dispositions concernant Mme Y..., l'arrêt n° 699 rendu le 30 janvier 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette sa demande et celle du Comptoir des entrepreneurs ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le conseiller doyen faisant fonctions de président en son audience publique du treize novembre deux mille deux.