Landlord Rent Increase Denied Due to Incomplete Rehabilitation Work
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA mixed economy company, having leased an apartment since 1970, sought to increase the rent and claim arrears based on a 1995 rehabilitation agreement with the State, but the tenants contested the increase. The appellate court rejected the landlord's claim because the rehabilitation work stipulated in the agreement was only partially completed, a fact supported by an administrative certificate that confirmed a subsidy reduction for incomplete work. The Supreme Court upheld this decision, reasoning that the trial court, having established the partial execution of the works, was legally justified in denying the rent increase, as the condition for such an increase—the completion of the rehabilitation—was not met, and the court was not obligated to investigate unrelated claims concerning novation or the tenants' good faith.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1271 du Code civil, article 1134 du Code civil, REJETTE le pourvoi, Condamne la SEMIDEP aux dépens; Landlord Rent Increase Denied Due to Incomplete Rehabilitation Work: The appellate court rejected the landlord's claim because the rehabilitation work stipulated in the agreement was only partially completed, a fact supported by an administrative certificate that confirmed a subsidy reduction for incomplete work. The Supreme Court upheld this decision, reasoning that the trial court, having established the partial execution of the works, was legally justified in denying the rent increase, as the condition for such an increase—the completion of the rehabilitation—was not met, and the court was not obligated to investigate unrelated claims concerning novation or the tenants' good faith.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main dispositive order rejecting the appeal.
This provision addresses the allocation of procedural costs.
This provision mandates payment of attorney's fees (Article 700 costs) to the opposing party.
This provision mandates rejection of the request for attorney's fees (Article 700 costs) made by the appellant.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les trois moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2001), qu'en 1970, la société d'économie mixte interdépartementale de la région parisienne (SEMIDEP) a donné à bail à M. et Mme X... un appartement dépendant d'un groupe d'immeubles ; que le 25 septembre 1995, elle a conclu avec l'Etat une convention pour la réhabilitation de ces immeubles ; qu'elle a assigné les locataires en fixation du nouveau loyer en visant l'article 14 de l'annexe de la convention et en paiement d'un rappel de loyers ;
Attendu que la SEMIDEP fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1 / que dès lors qu'il résultait du certificat administratif du 5 février 1997, produit par la SEMIDEP, que la Direction départementale de l'Equipement, au nom de l'Etat, avait maintenu la subvention, sauf à procéder à une réfaction pour tenir compte des travaux non réalisés, les juges du second degré devaient rechercher s'ils n'étaient pas en présence d'une novation et si les travaux ne devaient pas être considérés comme achevés eu égard à l'accord des parties après novation ; que l'arrêt attaqué est privé de base légale au regard des articles 1271 du Code civil, L. 351-2, L. 353-2, L. 353-7, L. 353-8, L. 353-19, R. 323-1 à R. 343-11 et R. 353-51 du Code de la construction et de l'habitation ;
2 / que, faudrait-il faire abstraction du dernier état des conventions entre l'Etat et le bailleur, en toute hypothèse, si les travaux n'ont pas été réalisés en totalité, les juges du fond devaient s'interroger sur le point de savoir si, l'essentiel des travaux ayant été achevés et ayant donné lieu à un certificat administratif permettant le paiement de la subvention, le bailleur ne pouvait pas prétendre à l'augmentation sauf au locataire à se prévaloir, s'il subissait un trouble de jouissance, d'une créance de dommages-et-intérêts ; que cette recherche s'impose d'autant plus que l'achèvement des travaux et l'augmentation corrélative du loyer permet aux locataires dès lors que leur situation répond aux conditions légales, d'obtenir l'aide personnalisée au logement ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué est entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1713 et suivants du Code civil, L. 351-2, L. 353-2, L. 353-7, L. 353-8, L. 353-19, R. 323-1 à R. 323-11 et R. 353-51 du Code de la construction et de l'habitation ;
3 / que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en s'abstenant de rechercher si les locataires et notamment M. et Mme X..., pouvaient se soustraire à l'augmentation du loyer, en étant de bonne foi, sachant que la substitution avait été faite pour répondre aux attentes des locataires et avec leur accord, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et du principe selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SEMIDEP avait exécuté partiellement les travaux de réhabilitation, ce que confirmait le certificat administratif de la Direction départementale de l'Equipement, en y ayant substitué d'autres pour un coût supérieur aux travaux désignés par la convention, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche relative à la réalisation de la réhabilitation, sans être tenue d'effectuer des recherches qui ne lui étaient pas demandées, portant sur la novation de la convention et la bonne foi des locataires, a, en retenant que la condition d'achèvement des travaux n'étant pas remplie, l'augmentation du loyer ne pouvait pas être accueillie, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SEMIDEP aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SEMIDEP à payer à M. et Mme X... la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SEMIDEP ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille deux.