Lessor, Tenant, and Municipality Preemption Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mars 2001), que la Société nationale des chemins de fer français (SNCF) propriétaire de parcelles, les a données à bail emphytéotique à M. X..., le 10 novembre 1993, le contrat étant assorti d'un "pacte de préférence" au profit du preneur, en cas de vente des terrains ; qu'ayant décidé de les céder, la bailleresse a avisé la commune de Magny-en-Vexin disposant d'un droit de préemption et signé avec elle une promesse de vente, le 4 avril 1996 ; que M. X... a assigné la SNCF ainsi que la commune aux fins d'être substitué à cette dernière, dans le bénéfice de la promesse de vente, et, subsidiairement, d'annuler cette promesse ; que la commune a reconventionnellement demandé l'annulation du contrat de bail pour fraude ; que les 29 et 30 novembre 1996, la SNCF a vendu les parcelles à la commune ;

Attendu que M. X... et la SNCF font grief à l'arrêt de déclarer nul le bail, alors, selon le moyen :

1 / que l'action révocatoire ou en nullité ne peut être exercée efficacement par un créancier que si les droits de ce dernier sont antérieurs à l'acte critiqué ; que c'est encore à la date de l'acte par lequel le débiteur se dépouille que les juges doivent se placer pour déterminer s'il y a eu fraude ou non ; qu'enfin la fraude ne se présume pas et doit résulter de la connaissance que le débiteur et son cocontractant à titre onéreux ont du préjudice causé au créancier par l'acte litigieux ; qu'en l'espèce, à la date de la conclusion du bail, soit le 10 novembre 1993, la commune de Magny-en-Vexin ne pouvait se prévaloir d'aucun droit de créance l'autorisant à poursuivre l'annulation du contrat ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1167 du Code civil ;

2 / que la fraude ne se présume pas ; qu'en l'absence de droit de créance de la commune antérieur à la conclusion du contrat, le propriétaire des parcelles en cause avait toute latitude de conclure un contrat portant occupation de ces parcelles, lequel n'était pas, en lui-même, de nature à porter atteinte à la mise en oeuvre et à l'exercice par la commune de son droit de préemption ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé la fraude, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des textes ci-dessus visés ;

3 / que la fraude ne se présume pas ; qu'en l'absence de droit de créance de la commune antérieur à la conclusion du contrat, le propriétaire des parcelles en cause avait toute latitude pour conclure un contrat portant atteinte à la mise en oeuvre et à l'exercice par la commune de son droit de préemption ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la fraude, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134, 1165 et 1167 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SNCF ET M. X... avaient conclu le bail après avoir pris conscience de ce que l'échange des parcelles nécessaires au projet de la ligne "TGV" avec les terrains litigieux se heurtait à l'obligation d'une déclaration d'aliéner, laquelle faisait jouer le droit de préemption prioritaire de la commune dont les intentions étaient connues de la SNCF et affichées pour avoir été soumises à l'approbation du conseil municipal, en 1987 ; que l'intérêt bien compris des parties passait par le sacrifice des droits de cette commune et permettait à la SNCF de différer la notification de cette déclaration, dans le but de mener à bien son projet et que la signature d'un bail emphytéotique d'une durée maximale, assorti d'un "pacte de préférence", assimilable, dans ce contexte, à une vente déguisée, démontrait la fraude, la cour d'appel qui n'a pas fondé sa décision sur les dispositions de l'article 1167 du Code civil, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la commune de Magny-en-Vexin la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SNCF ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille deux.