Real Estate Sale Rescission and Down Payment Reimbursement Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2000), que le 30 juin 1995, les époux X... ont vendu à la société civile immobilière Les Peupliers (SCI) un terrain à bâtir et plusieurs boxes en cours d'édification ; que la SCI, alléguant qu'elle n'avait pu obtenir de l'Administration le certificat de conformité relatif à la réalisation des boxes n'a pas réglé aux époux X... le solde du prix d'achat de ces biens immobiliers ; que les vendeurs ont assigné en résolution de la vente la SCI qui, par voie reconventionnelle, a sollicité à titre subsidiaire le remboursement des acomptes versés ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1 / que le permis de construire ne peut être demandé et accordé que par et au propriétaire du terrain, à son mandataire ou à une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire ; qu'en énonçant, contrairement aux mentions de l'acte authentique, que les boxes objet de la vente dépendaient du permis de construire accordé à la SCI Les Peupliers selon arrêté du 3 mai 1994 portant le n° 094.06893 6797, tout en constatant que cette SCI n'était pas encore devenue propriétaire de la parcelle CL 114, ce dont il résultait qu'en l'absence de titre, la SCI n'avait pu ni demander ni obtenir le permis de construire litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'imposaient au regard de l'article R 421-1-1 du Code de l'urbanisme ;

2 / qu'il résulte du bordereau de communication du 5 novembre 1998, annexé aux conclusions de M. X... signifiées le 9 décembre 1999, que seul le courrier de M. X... du 17 juin 1996 a été communiqué et non l'avis de réception de la lettre recommandée ; que la SCI dans ses conclusions du 3 février 2000 faisait valoir que les vendeurs ne démontraient pas l'avoir valablement convoquée à une réunion de réception des ouvrages ; qu'en se fondant sur un avis de réception non régulièrement versé aux débats, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que, si l'acte de vente précisait que l'édification des boxes avait fait l'objet d'un permis de construire délivré le 11 janvier 1994 à l'auteur des époux X..., ces boxes dépendaient en réalité du permis de construire modificatif accordé le 3 mai 1994 à la SCI, qui même si à cette date elle n'était pas encore devenue propriétaire, l'avait effectivement obtenu et exactement retenu que les époux X..., n'étant plus bénéficiaires du permis de construire applicable à ces constructions, ne pouvaient obtenir le certificat de conformité afférent à celles-ci, lequel au surplus avait fait l'objet d'une lettre de l'autorité administrative précisant qu'il ne pouvait être délivré que "dans le cadre" d'une conformité globale après achèvement des travaux entrepris par la SCI sur le terrain dont elle était propriétaire, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à une convocation à une réunion de réception, que le défaut de délivrance du certificat étant imputable à la seule SCI, cette dernière était mal fondée à s'en prévaloir pour se soustraire au règlement du solde du prix de vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 1183 et 1184 du Code civil ;

Attendu que la condition résolutoire, lorsqu'elle s'accomplit, remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé ;

qu'elle est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques ;

que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut demander la résolution de la convention avec dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter la demande de la SCI en remboursement de la somme versée par elle à titre d'acompte sur le prix de la vente des biens immobiliers, l'arrêt qui prononce la résolution de la vente retient que la SCI est responsable de l'absence de règlement du reliquat de ce prix et qu'elle doit être déboutée de toutes ses prétentions reconventionnelles ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si le rejet de la demande de remboursement formée par la SCI équivalait à l'allocation de dommages-intérêts aux époux Y... et en réparation de quel préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la SCI Les Peupliers tendant à obtenir la restitution de la somme de 885 000 francs réglée sur le prix de vente, l'arrêt rendu le 7 décembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Peupliers ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille deux.