Seller's Right to Resolution of HLM Sale Agreement Despite Overstated Payment Demand

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Carpi du désistement de son pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de la Banque populaire industrielle et commerciale de la région Sud de Paris (BICS) ;

Attendu que la société d'HLM Carpi a entrepris la construction d'habitations individuelles destinées à être vendues à terme à des acquéreurs bénéficiant de la législation des HLM ; que cette société a obtenu les prêts destinés à l'accession à la propriété et les a affectés au financement des constructions envisagées, le solde du financement devant être assuré par des fonds provenant des acquéreurs ou par des prêts complémentaires ; que la société se chargeait de la construction des pavillons, de leur financement par un prêt de la Caisse des prêts aux organismes HLM qu'elle sollicitait et transférait ensuite aux acquéreurs et par un prêt complémentaire suscité par elle et obtenu de la société Ficofinance, à charge pour les acquéreurs de payer entre ses mains les mensualités globales dont elle effectuait ensuite la répartition ; que M. et Mme X... se sont portés acquéreurs d'un pavillon par un acte de vente à terme en date du 26 mai 1986 ; qu'à la suite d'incidents de paiements, la société, le 24 mars 1994, leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat pour une somme de 10 685,68 francs, puis les a assignés en constatation de la résolution de plein droit de la vente ; que l'arrêt attaqué l'a déboutée de ses demandes ;

Sur les deuxième et troisième branches du moyen unique, qui sont préalables, tel qu'énoncé au mémoire et annexé au présent arrêt :

Attendu, d'une part, que, dans la mesure où M. X... ne poursuivait pas la nullité de la vente et ne sollicitait pas le bénéfice des dispositions du dernier alinéa de l'article L. 312-33 du Code de la consommation, la cour d'appel n'a pas violé ce texte, de même que l'article 189 bis du Code de commerce, en considérant sans objet l'exception de prescription invoquée par la société CARPI ; que, d'autre part, la cour d'appel, tenue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, n'a fait que déduire des doléances de M. X... sur diverses irrégularités de l'offre du prêt qui lui avait été consenti par la société CARPI l'application à cette demande des dispositions de l'article L. 312-8 du Code de la consommation ;

Qu'en ses deuxième et troisième branches, le moyen n'est donc pas fondé ;

Et sur la quatrième branche du moyen :

Vu l'article L. 312-33 du Code de la consommation ;

Attendu que la seule sanction civile de la méconnaissance des exigences de l'article L. 312-8 du même Code est la perte en totalité ou en partie du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge ;

Attendu que pour décider que l'offre de prêt HLM ne pouvait servir de fondement à aucune action, l'arrêt relève que cette offre n'était pas conforme aux dispositions de l'article L. 312-8 du Code de la consommation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'éventualité d'une déchéance du créancier de son droit aux intérêts ne pouvait le priver de son droit de demander paiement du principal de sa créance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la cinquième branche du moyen :

Vu les articles 1134 et 1183 du Code civil ;

Attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire fait pour une somme supérieure au montant réel de la créance n'en est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette ;

Attendu que pour priver d'effets le commandement de payer délivré aux époux X... et rejeter les demandes de la société Carpi, la cour d'appel a considéré qu'elle n'était pas en mesure de vérifier le principe et l'étendue de la créance de Carpi "tant le décompte joint au commandement de payer que celui versé au soutien de l'action en résolution judiciaire présentent des échéances globales sans distinguer les échéances dues au titre de chacun des prêts" ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle venait de constater que l'offre de prêt Ficofrance était conforme aux dispositions de l'article L. 312-8 du Code de la consommation, ce dont il résultait que les acquéreurs étaient, en tout état de cause, incontestablement redevables de la fraction du capital et des intérêts du prêt Ficofrance compris dans les échéances, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a donc violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 octobre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille deux.