Property Owner v. Tenant Regarding Notice to Vacate Omission
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner served a tenant with a notice to vacate for sale, which the tenant contested. The owner appealed a decision invalidating the notice, arguing that the failure to explicitly state the tenant's right of substitution if the property were later offered at a lower price did not automatically cause harm unless a subsequent, more favorable offer actually materialized, and that the lower court failed to address arguments regarding the applicable law's text at the time. The high court rejected the appeal, reasoning that because the notice reproduced the pre-1994 version of the relevant statute which omitted the substitution right, the lower court was justified in finding that this failure to include the currently applicable legal text constituted a grievance by depriving the tenant of necessary information regarding a protective right.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 15-II de la loi du 6 juillet 1989, Article 455 du nouveau Code de procédure civile, Article 114 du nouveau Code de procédure civile, SCI Etoiles Archives aux dépens; Property Owner v. Tenant Regarding Notice to Vacate Omission: The owner appealed a decision invalidating the notice, arguing that the failure to explicitly state the tenant's right of substitution if the property were later offered at a lower price did not automatically cause harm unless a subsequent, more favorable offer actually materialized, and that the lower court failed to address arguments regarding the applicable law's text at the time. The high court rejected the appeal, reasoning that because the notice reproduced the pre-1994 version of the relevant statute which omitted the substitution right, the lower court was justified in finding that this failure to include the currently applicable legal text constituted a grievance by depriving the tenant of necessary information regarding a protective right.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision establishes the right of first refusal for the tenant, the absence of which formed the basis for invalidating the notice to vacate.
This procedural article was cited in the appellant's argument regarding the lower court's failure to respond to specific conclusions, although the Court of Cassation ultimately found the lower court's findings rendered those points inoperative.
This provision concerning the nullity of acts due to lack of required mention was cited in the context of the tenant's right of substitution.
The court ordered the appellant to pay the costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 décembre 2000), que la société civile immobilière Etoiles Archives (SCI), propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X..., lui a délivré un congé pour vendre le 24 juin 1997, puis l'a assignée pour faire déclarer ce congé valable et ordonner son expulsion ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1 / que le défaut de mention du droit de préemption du locataire en cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux n'entraîne la nullité du congé que s'il cause un grief au locataire en le privant de la possibilité d'exercer ce droit ; qu'en se bornant à relever, pour annuler le congé pour vendre délivré par la SCI Etoiles Archives à Mme X..., que le grief serait constitué par le manque d'information de la locataire sur un droit protecteur de ses intérêts, faute d'avoir été informée de ce qu'elle bénéficierait d'un droit de substitution dans l'hypothèse où la SCI Etoiles Archives déciderait de vendre à un prix inférieur à celui initialement notifié, sans constater que la SCI Etoiles Archives aurait ensuite formulé une offre à des conditions ou à un prix moindres, et sans expliquer en quoi ce prétendu défaut d'information aurait pu priver la locataire, de quelque manière que ce soit, de la faculté d'exercer le droit dont elle disposait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que la SCI faisait valoir dans ses écritures d'appel que "les dispositions de l'article 15-II, dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1994, comportaient la faculté de substitution en cas de vente à un prix inférieur, mais pas l'obligation faite au notaire de notifier au locataire ces nouvelles conditions" et que "Mme X... ne peut en aucun cas se prévaloir du fait selon lequel elle n'aurait pas été informée de son droit de substitution puisque cette mention était insérée dans la loi antérieure" ; qu'en retenant que le grief serait constitué par le défaut d'information de la locataire sur ses droits, sans répondre à ce chef de conclusions pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le congé reproduisait les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1994, n'indiquant pas la possiblité de substitution en cas de vente à un prix plus avantageux et que la nouvelle disposition légale devait être mentionnée, la cour d'appel qui a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, sans avoir à procéder à une recherche, ni répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, retenu que ce défaut de reproduction du texte applicable constituait un grief par manque d'information de la locataire sur un droit protecteur de ses intérêts, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Etoiles Archives aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille deux.