Property Owner v. Co-Owners' Association: Elevator Charge Distribution Validity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 29 avril 1999 et 13 septembre 2001), que Mme X..., propriétaire de deux lots, invoquant le caractère inéquitable de la répartition des charges d'ascenseur à la suite de la modification de la desserte des sous-sols par l'ascenseur, a, par acte du 12 juillet 1993, assigné le syndicat des copropriétaires en déclaration de nullité de la clause du règlement concernant la répartition de ces charges, comme contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en établissement d'une nouvelle grille de répartition, garantissant l'égalité entre les copropriétaires ; que le syndicat a soulevé la prescription de l'action par application des dispositions de l'article 12 de cette loi ; qu'avant dire droit, une mesure d'expertise a été ordonnée ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt du 29 avril 1999 de le débouter de sa demande tendant à ce que soit constatée la prescription de l'action de Mme X..., alors, selon le moyen, que, si l'action en nullité de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 peut être admise en cas de méconnaissance absolue des critères légaux par une clause du règlement de copropriété relative aux charges, seule l'action en révision de l'article 12 de la même loi peut être mise en oeuvre lorsque la répartition des charges apparaît lésionnaire ou inéquitable du fait d'une mauvaise méthode de calcul des quotes-parts ou de l'appréciation erronée de l'utilité d'un élément à l'égard de tel ou tel lot, entraînant une répartition non conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en estimant que l'action de Mme X... relevait des dispositions de

l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, pour en déduire que le délai d'action prévu par l'article 12 de la même loi ne pouvait lui être opposé, cependant qu'était en cause une appréciation prétendument erronée de l'utilité de l'ascenseur à l'égard du lot de la requérante, litige qui relevait des dispositions de l'action en révision de l'article 12, la cour d'appel, qui ne s'est pas clairement expliquée sur ce point essentiel à la solution du litige, a violé, par fausse application, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et, par refus d'application, l'article 12 de la même loi ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'action de Mme X... était fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle tendait à faire juger que le règlement de copropriété, en faisant la répartition des charges d'ascenseur, élément d'équipement commun générant des charges qui doivent être ventilées à partir du critère de l'utilité, n'avait pas fait application de ce principe et devait être annulé, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les délais de prescription prévus à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables en l'espèce ;

D'où il suit que, le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, au vu des constatations de l'expert, relevé d'une part, que l'absence de certains équipements et de contrats de maintenance individualisés pour chacun des quatre ascenseurs de l'immeuble ne permettait pas une répartition des dépenses de fonctionnement pour chacun de ceux-ci selon les prévisions du règlement et, d'autre part, que les modalités de desserte des sous-sols en fonction desquelles avait été établie, dans le règlement, la répartition des charges d'ascenseurs ne correspondaient pas aux actuelles modalités de desserte, la cour d'appel a pu retenir, par arrêt du 13 septembre 2001, que certains de ces quatre appareils ne présentaient plus la même utilité pour les lots des entrées correspondantes et en a exactement déduit que la répartition des charges d'ascenseurs appliquée, ne respectant pas le critère de l'utilité, était contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et devait être réputée non écrite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires "Résidence Californie A" aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires "Résidence Californie A" à payer à Mme X... la somme de 1 900 francs euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande le syndicat des copropriétaires "Résidence Californie A" ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille trois.