Commercial Lease: Landlord Liability for Mandatory Safety Upgrade Costs

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 octobre 2001), rendu en matière de référé, que la société civile immobilière Cette (la SCI) est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Les Châtaigniers, qui y exploite une activité de café-restaurant-hôtel ; qu'à la suite d'une visite de la commission de sécurité en février 1997 et d'un avis du maire défavorable à la poursuite de l'exploitation tant que les prescriptions administratives ne seraient pas réalisées, la locataire a demandé, en vain, à la bailleresse de prendre en charge les travaux requis, puis a saisi le juge des référés, qui a ordonné une mesure d'expertise sur l'importance et la nature de ces travaux ;

qu'après dépôt du rapport d'expertise, la locataire a sollicité la condamnation de la SCI à lui payer une provision à valoir sur le montant des travaux ;

Attendu que la SCI Cette fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 ) que la cour d'appel a expressément constaté que les travaux prescrits par la commission de sécurité constituaient des travaux d'aménagement ou de modifications que l'avenant au bail du 10 novembre 1990 autorisait le preneur à faire réaliser à ses frais ; qu'en condamnant le bailleur, la SCI Cette, à rembourser à la SARL Les Châtaigniers, preneur, le coût de ces travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;

2 ) qu'en mettant à la charge du bailleur les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité imposées par l'administration, sans rechercher si, comme le soutenait la SCI Cette, ces travaux n'avaient pas été rendus nécessaires par les modifications et changements d'affectation des lieux réalisés par le preneur, de sorte qu'ils devaient rester à la charge de ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

3 ) qu'en toute hypothèse, si aux termes de l'article 1144 du Code civil, le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur, c'est à la condition que celui-ci ait été préalablement mis en demeure d'avoir à exécuter l'obligation et, en cas de refus, qu'il ait été judiciairement condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ; qu'en l'espèce, en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux prescrits par la commission de sécurité et de décision de justice autorisant la locataire à se substituer à la bailleresse pour la réalisation de ces travaux, la SCI Cette n'était pas tenue d'en supporter la charge ;

qu'en condamnant la SCI Cette à rembourser le prix de ces travaux à la SARL Les Châtaigniers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

4 ) que la lettre de la SARL Les Châtaigniers du 20 janvier 1999 faisait état de travaux de mise en "conformité avec l'article 606 du Code civil" et mentionnait "les infiltrations d'eau et les fuites importantes concernant les canalisations souterraines d'eau" ; que cette lettre ne contenait aucune mise en demeure du bailleur d'exécuter les travaux prescrits par la commission de sécurité, auxquels il n'était fait aucune référence ; qu'en énonçant, pour condamner la SCI Cette à rembourser à la SARL Les Châtaigniers le prix de ces travaux, que la lettre du 20 janvier 1999 valait mise en demeure d'engager sous huitaine les travaux incombant au bailleur, la cour d'appel a dénaturé cette lettre et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail ne contenait aucune stipulation expresse mettant les travaux prescrits par l'administration à la charge du preneur et que les changements mineurs, autorisés par l'avenant du 10 novembre 1990, réalisés par la société Les Châtaigniers dans les locaux loués, n'avaient fait qu'affecter la destination des pièces sans modifier les locaux, et retenu que les travaux prescrits par l'administration requéraient, quant à eux, la mise aux normes des installations électriques, de gaz, de désenfumage, de secours d'urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et le respect de la réglementation facilitant l'accès des handicapés et qu'ils avaient été entrepris par la locataire après que la bailleresse eut été appelée, à diverses reprises, à participer à la recherche technique et financière du programme de travaux dont la mise en oeuvre était devenue indispensable pour maintenir ouvert l'établissement qui était menacé de façon imminente de fermeture administrative, la bailleresse n'ayant jamais formulé d'opposition de principe à leur exécution, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la lettre du 20 janvier 1999, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Cette aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Cette à payer à la société Les Châtaigniers et à M. X..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille trois.