Tenant vs. Real Estate Agency Regarding Lease Advice and Indemnity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 septembre 2001), que la société Foncia l'Océanic (société Foncia), ayant une activité de transactions immobilières, a, selon acte du 30 juin 1992, pris à bail, par l'intermédiaire de la société Gastaud-Moison, des locaux à usage commercial appartenant à M. X..., contigus à ceux dont elle était locataire depuis 1988, dont M. Y... était propriétaire ; que, par une clause du bail, M. X... a autorisé la société Foncia à pratiquer une ouverture dans le mur séparant ses locaux de ceux appartenant à M. Y... ; qu'une fois les travaux entrepris, ce dernier s'est opposé à la création de cette ouverture et a sommé, en conséquence, la société Foncia de remettre les locaux dont il était propriétaire en l'état antérieur, en visant la clause résolutoire figurant au bail conclu entre eux ; que, sur opposition de la locataire à cette sommation, les effets de cette clause ont été suspendus ; que la société Foncia a assigné la société Gastaud-Moison, aux droits de laquelle se trouve la société Cabinet Moison (société Moison) en payement de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil et pour n'avoir pas veillé à

l'efficacité du contrat de bail du 30 juin 1992 qu'elle avait négocié et rédigé pour le compte de M. X... ; que, par arrêt irrévocable du 24 février 1998, la société Moison a été condamnée à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts à la société Foncia ; que celle-ci a ensuite assigné M. X..., aux droits duquel se trouve Mme X..., épouse Z..., ainsi que la société Moison, en sollicitant la résiliation du bail aux torts du bailleur à compter du 1er septembre 1995, date à laquelle elle a été expulsée des locaux de M. Y..., et subsidiairement, la condamnation de la société Moison à lui payer une certaine somme représentant les loyers réclamés reconventionnellement par Mme Z... pour la période comprise entre le 1er septembre 1995 et le 30 juin 2001, date d'expiration du bail ;

Attendu que la société Foncia fait grief à l'arrêt de la condamner à payer ces loyers à Mme Z... avec intérêts et clause pénale, alors, selon le moyen :

1 / qu'en ce qu'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, l'autorisation donnée par un bailleur à son locataire de pratiquer une ouverture dans un mur mitoyen présuppose qu'il a, au prélable, obtenu l'accord de son voisin ; qu'en considérant que M. X... ne pouvait en aucun cas avoir l'obligation de solliciter et d'obtenir l'accord de M. Y..., avant d'autoriser la société Foncia l'Océanic à pratiquer une ouverture dans le mur mitoyen séparant son fonds de celui de M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 675 du Code civil, ensemble l'article 1184 du même code ;

2 / que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en écartant en outre tout manquement de M. X... à son obligation de délivrance pour la raison que ce dernier n'avait nulle obligation de solliciter et d'obtenir l'accord de M. Y..., quand M. X..., en autorisant la société Foncia l'Océanic à pratiquer une ouverture dans le mur mitoyen séparant son fonds de celui de M. Y..., sans l'accord de ce dernier, avait manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 1184 du même code ;

3 / que le bailleur est tenu à une obligation de renseignement ; qu'en toute hypothèse, en ne s'expliquant nullement sur la circonstance que M. X... n'avait émis aucune réserve quant à la nécessité d'obtenir l'accord de M. Y... pour pouvoir légalement pratiquer une ouverture dans le mur litigieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 1184 du même code ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. X... n'avait pris aucun engagement de négocier les conditions dans lesquelles M. Y... accepterait la réunion des locaux contigus, la cour d'appel a exactement retenu qu'il appartenait à la locataire elle-même d'obtenir de M. Y..., son autre bailleur, l'autorisation de percer le mur séparatif ;

Attendu, d'autre part, que la société Foncia n'ayant pas, dans ses conclusions devant la cour d'appel, invoqué l'obligation de renseignement du bailleur, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncia n'ayant pas, dans ses conclusions devant la cour d'appel, soutenu qu'elle avait renoncé expressément, par une clause du bail du 30 juin 1992, à la faculté de donner congé avant le 30 juin 2001, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 1351 du Code civil ;

Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de garantie formée par la société Foncia à l'encontre de la société Moison, l'arrêt retient que l'objet du litige est identique à celui ayant donné lieu à l'arrêt, irrévocable, du 24 février 1998 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 24 février 1998 a, sur la demande de la société Foncia, condamné la société Moison à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts en dédommagement d'une partie de ses frais d'aménagement des locaux appartenant à M. X... et du percement du mur séparant ces locaux de ceux dont M. Y... était propriétaire, tandis que la demande actuelle de la société Foncia à l'encontre de la société Moison est une demande de garantie de sa propre condamnation à payer à Mme Z... les loyers et accessoires qui lui sont dus pour la période du 1er septembre 1995 au 30 juin 2001, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de garantie formée par la société Foncia l'Océanic à l'encontre de la société Cabinet Moison et en ce qu'il a condamné la société Foncia l'Océanic à payer à la société Cabinet Moison 20 000 francs de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 5 septembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre la société Foncia l'Océanic et la société Cabinet Moison ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Foncia l'Océanic à payer à Mme Z... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de la société Cabinet Moison ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille trois.