Liquidator and Buyers v. Financial Institution regarding Construction Guarantee Enforceability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Y..., demeurant ..., agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Versailles, société civile immobilière, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 mars 1998 par la cour d'appel de Douai (1e chambre civile), au profit :

1 / de la société Abbey National France, société anonyme, dont le siège est ...,

2 / de M. Jean F...,

3 / de Mme Huguette Z..., épouse F...,

demeurant ensemble : 29138 Plonivel-en-Lesconil,

4 / de M. Christian A...,

5 / de Mme Marie B..., épouse A...,

demeurant ensemble ...,

6 / de M. Thierry D...,

7 / de Mme Maryse E..., épouse D...,

demeurant ensemble ...,

8 / de M. François X...,

9 / de Mme Claudine C..., épouse X...,

demeurant ensemble Pont Melan, 29910 Tregunc,

défendeurs à la cassation ;

Les époux X... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 18 janvier 1999, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les époux F..., A... et D... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 19 janvier 1990, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les époux X..., demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les époux F..., A... et D... invoquent, à l'appui de leur recours, deux

ier de chambre ;

Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de Mme Y..., ès qualités, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Abbey National France, de la SCP Gatineau, avocat des époux F..., A... et D..., de Me Balat, avocat des époux X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident des époux X..., et le premier moyen du pourvoi incident des époux F..., A... et D..., réunis, ci-après annexés :

Attendu que la cour d'appel ayant, par arrêt rectificatif du 8 mars 1999, dit qu'il convenait, en page 2 de l'arrêt, d'ajouter, après les mots : "Mme Hermant, greffier", situés en dessous de dix-sept traits pointillés, les mots : "lors des débats", le moyen est devenu sans portée ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, le second moyen du pourvoi incident des époux X..., et le second moyen du pourvoi incident des époux F..., A... et D..., réunis :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 mars 1998), que la société civile immobilière Versailles (SCI) a entrepris la construction d'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement à divers acquéreurs, parmi lesquels les époux X..., F..., A... et D... ; que le 7 octobre 1993, la société Abbey National France (société Abbey), établissement financier, a attesté s'engager à verser les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que cet achèvement n'étant pas intervenu, et la SCI ayant été placée en liquidation judiciaire, son liquidateur, Mme Y..., ainsi que les quatre couples d'acquéreurs, ont assigné la société Abbey en paiement des sommes nécessaires à la terminaison de l'ouvrage ;

Attendu que pour rejeter les demandes formées par le liquidateur de la SCI et les acquéreurs d'appartements contre l'établissement financier, l'arrêt retient que l'article R 261-17 du Code de la construction et de l'habitation prévoit deux types de garantie, la garantie dite intrinsèque régie par cet article, et la garantie extrinsèque régie par les articles R 261-21 de ce code, que l'examen des actes de vente montre que les parties avaient entendu recourir à la garantie intrinsèque, que l'incapacité de la SCI à faire face à ses échéances avait fait perdre tout intérêt à l'opération de soutien, et qu'on ne voyait pas sur quel fondement le liquidateur pouvait exiger de la société Abbey l'achèvement d'un programme que la SCI n'avait pu mener à bien ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions faisant valoir que la garantie de versement des sommes nécessaires au financement des travaux d'achèvement de l'immeuble, souscrite par la SCI auprès de la société Abbey, pouvait être considérée comme "sui generis", les articles R 261.21 et suivants du Code de la construction et de l'habitation n'étant pas visés, que la qualification de l'acte au regard des dispositions de ce code était sans intérêt, et que l'engagement demeurait valable et devait être exécuté, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mars 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne la société Abbey National France aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Abbey National France à payer aux époux F..., A..., D..., ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros, et aux époux X... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Abbey National France ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille un.