Real Estate Owner v. Architect-Urbanist: Building Permit Scope and Termination Indemnity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société VIP investissements, dont le siège est actuellement ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 janvier 2000 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit de Mme Nicole X..., demeurant ...,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Martin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Martin, conseiller, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société VIP investissements, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2000), que la société VIP investissements (société VIP), ayant entrepris la modification de l'affectation de deux immeubles, a conclu des contrats avec Mme X..., architecte-urbaniste, qui, après délivrance de permis de construire, ne comportant pas le transfert d'affectation entre les immeubles, a réclamé un solde d'honoraires et obtenu en référé la consignation d'une somme contre mainlevée d'une saisie-arrêt ; que la société VIP a assigné en résiliation des contrats et remboursement d'honoraires trop perçus, Mme X..., qui a formé une demande reconventionnelle en paiement d'un solde d'honoraires et d'indemnité pour rupture abusive ;

Attendu que la société VIP fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation à ses torts, de rejeter ses demandes et d'accueillir les demandes de Mme X..., alors, selon le moyen :

1 / que l'analyse des obligations de Mme X..., architecte-urbaniste, envers la société VIP, impliquait la prise en considération, ainsi qu'il résulte de la mission confiée par le tribunal à l'expert judiciaire, non seulement des termes stéréotypés des contrats d'architecte, mais aussi de la finalité globale de l'opération, parfaitement connue de Mme X... puisque, comme l'observait la société Vip dans ses conclusions d'appel, celle-ci s'était elle-même engagée, dans un courrier qu'elle lui avait adressé le 20 octobre 1989, "pour une réhabilitation lourde immeuble à passer en TVA... le gain sur l'existant du ... devant apporter tout ou partie des compensations nécessaires au changement d'affectation souhaité au ......" ;

qu'en affirmant cependant avec l'expert que Mme X... avait "accompli normalement sa mission" en procédant aux démarches ayant conduit à la délivrance de deux permis de construire, sans avoir égard aux spécificités de l'opération, définies par l'architecte elle-même dans sa lettre du 20 octobre 1989, ni à l'inutilité des deux permis obtenus, insusceptibles d'aboutir à la réalisation de cette opération, faute d'autorisation du transfert d'affectation demandé, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1124 et 1147 du Code civil ;

2 / que l'architecte, tenu d'un devoir d'information et de conseil envers le maître de l'ouvrage, doit informer celui-ci des contraintes administratives inhérentes à la réalisation de l'opération, telle qu'elle est envisagée ; qu'en ne recherchant pas si Mme X... n'avait pas manqué à ses obligations envers la société VIP en lui faisant signer d'emblée deux contrats d'architectes sans l'informer que la réalisation de l'opération projetée était subordonnée à l'obtention préalable d'une autorisation administrative de transfert d'affectation ni des difficultés conjoncturelles, relevées par l'expert, à obtenir de telles autorisations, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'aucun des deux contrats d'architecte ne confiait à Mme X... une éventuelle mission concernant les démarches de transfert d'affectation et la soumission au régime de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière pour l'opération du ..., qui étaient du ressort et de la compétence uniques du maître de l'ouvrage, la société VIP, professionnel des opérations immobilières, et que ses obligations purement techniques se limitaient, par rapport à la connaissance qu'elle avait pu avoir de la finalité globale de l'opération envisagée et du projet de cession de l'immeuble de la rue de Rivoli, à l'établissement des dossiers de permis de construire qu'elle a instruits suivant un programme modifié à la demande du maître de l'ouvrage en raison des difficultés rencontrées par celui-ci avec l'administration, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à la recherche d'un manquement de Mme X... à son obligation d'information que ses constatations rendaient inopérante, a retenu que celle-ci s'était acquittée normalement de sa mission puisque les deux permis de construire avaient été obtenus, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour accueillir la demande de Mme X... au titre des honoraires et indemnités, l'arrêt retient qu'il résulte des conclusions de l'expert, rédigées à la suite d'un examen contradictoire, minutieux, approfondi de l'affaire et des pièces du dossier, que Mme X... a droit à ses honoraires pour le travail qu'elle a accompli, à un supplément d'honoraires pour divers travaux et démarches et qu'elle est fondée en se prévalant de la rupture abusive du contrat imputable uniquement à la décision prise par le maître de l'ouvrage sans aucune erreur ni faute reprochable de sa part, à réclamer le complément d'honoraires dû sur mission complète ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société VIP faisant valoir que l'indemnité de résiliation s'analysant comme une clause pénale devait être réduite et que le contrat ne prévoyait des intérêts moratoires que pour les prestations réalisées et non sur ce qui constituerait soit une clause pénale soit des dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société VIP à verser à Mme X... la somme de 1 466 855,26 francs et attribue à celle-ci la somme de 300 000 francs consignée, l'arrêt rendu le 12 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille un.