Owner Liable for Fraudulent Eviction Based on Quick Re-Rental
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner who issued a notice to vacate to a tenant based on the intent to sell the premises was found liable for damages when the tenant learned the apartment was re-rented shortly after she vacated. The tenant sued for damages, and the owner appealed the appellate court's decision awarding those damages, challenging the procedural regularity of the initial judgment and the factual basis for concluding fraudulent intent. The Supreme Court rejected the appeal, holding that a challenge to the characterization of a judgment as default judgment was inadmissible as the appellant lacked interest, and affirming that the appellate court reasonably concluded the owner acted with fraudulent intent based on evidence showing the property was re-rented quickly for nearly double the previous rent after the tenant vacated upon receiving the sale notice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 536 du nouveau Code de procédure civile, Art. 473, Art. 749, Art. 455; Owner Liable for Fraudulent Eviction Based on Quick Re-Rental: The tenant sued for damages, and the owner appealed the appellate court's decision awarding those damages, challenging the procedural regularity of the initial judgment and the factual basis for concluding fraudulent intent. The Supreme Court rejected the appeal, holding that a challenge to the characterization of a judgment as default judgment was inadmissible as the appellant lacked interest, and affirming that the appellate court reasonably concluded the owner acted with fraudulent intent based on evidence showing the property was re-rented quickly for nearly double the previous rent after the tenant vacated upon receiving the sale notice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAUsed by the court to declare the first ground of appeal inadmissible because the incorrect qualification of a judgment has no effect on the right to appeal.
Cited in the appellant's first ground of appeal, but the ground itself was deemed inadmissible based on Art. 536.
Cited in the appellant's first ground of appeal, but the ground itself was deemed inadmissible based on Art. 536.
Cited in the appellant's first ground of appeal, but the ground itself was deemed inadmissible based on Art. 536.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la SCI Aristide Briand, société civile immobilière, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 1er décembre 1999 par la cour d'appel de Rouen (1e chambre civile), au profit de Mme Jocelyne Y..., épouse X..., demeurant ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, M. Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, conseiller référendaire, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Hennuyer, avocat de la société civile immobilière Aristide Briand, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 1er décembre 1999), que la société les Assurances Générales de France (AGF) a donné un appartement à bail à Mme X..., que la société civile immobilière Aristide Briand, (la SCI) venant aux droits des AGF, a délivré un congé pour vendre à la locataire, que cette dernière, ayant appris, après son départ des lieux, que le logement avait été reloué, a assigné son ancienne bailleresse en paiement de dommages -intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que l'arrêt réputé contradictoire se borne à constater que la SCI Aristide Briand n'a pas constitué avoué bien que régulièrement assignée par acte d'huissier en date du 18 mai 1999 mais sans qu'il ressortit desdites constatations que celle-ci avait effectivement été assignée à personne, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 473 et 749 du nouveau Code de procédure civile et violant l'article 455 dudit Code ;
Mais attendu que la qualification inexacte du jugement par les juges qui l'ont rendu étant, en vertu de l'article 536 du nouveau Code de procédure civile, sans effet sur le droit d'exercer un recours, le moyen qui se borne à critiquer la qualification retenue est irrecevable faute d'intérêt ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant constaté ni que la bailleresse avait fait part à la locataire de son intention de ne plus vendre, ni que Mme X... avait confirmé sa proposition de rester jusqu'au 31 juillet 1997, le moyen manque en fait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il résultait des pièces produites que le bien avait été reloué trois mois après la fin du bail, pour un loyer presque doublé, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, en a déduit, sans violer les textes visés au moyen, abstraction faite de motifs surabondants, que l'intention frauduleuse de la SCI était établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Aristide Briand aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille deux.