Insurer v. Tenants: Burden of Proof Regarding Leased Area and Fraud Allegations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn insurer, having offered tenants the sale of a leased apartment based on a stated area, subsequently sued to evict them after the right of first refusal period expired, claiming they occupied the premises without title. The appellate court dismissed the insurer's claims, ruling that because the tenants alleged fraud or abuse of right regarding the property's area (asserting $70 \text{m}^2$ versus the landlord's claim of $100 \text{m}^2$ plus a balcony), the landlord bore the burden of proving the actual surface area mentioned in the sale offer, as the lease itself was silent on area. The Supreme Court quashed this decision, holding that the appellate court improperly reversed the burden of proof under Article 1315 of the Civil Code by shifting it to the landlord based on the tenants' assertion of bad faith or abuse of right.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du Code civil, l'article 1315 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Insurer v. Tenants: Burden of Proof Regarding Leased Area and Fraud Allegations: The appellate court dismissed the insurer's claims, ruling that because the tenants alleged fraud or abuse of right regarding the property's area (asserting $70 \text{m}^2$ versus the landlord's claim of $100 \text{m}^2$ plus a balcony), the landlord bore the burden of proving the actual surface area mentioned in the sale offer, as the lease itself was silent on area. The Supreme Court quashed this decision, holding that the appellate court improperly reversed the burden of proof under Article 1315 of the Civil Code by shifting it to the landlord based on the tenants' assertion of bad faith or abuse of right.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation annulled the lower court's decision for incorrectly shifting the burden of proof, which was contrary to this article.
This article was used to order the defendants to pay a sum to the plaintiff for legal expenses under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la compagnie Assurances générales de France (AGF), société anonyme, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 24 mars 2000 par la cour d'appel de Versailles (1e chambre, 2ème section), au profit :
1 / de M. Michel Y...,
2 / de Mme Carole X..., épouse Y...,
demeurant ensemble ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, conseillers, M. Betoulle, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat des Assurances générales de France (AGF), les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1315 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mars 2000), que les Assurances générales de France (les AGF) ont donné en location un appartement aux époux Y... et leur ont délivré, le 28 novembre 1996, un congé avec offre de vente en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 au prix de 2 280 000 francs ; que la bailleresse a assigné les époux Y... pour faire constater qu'ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 1997, obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que pour débouter les AGF de l'ensemble de leurs demandes, l'arrêt retient que les époux Y... invoquent expressément une intention frauduleuse ou un abus de droit de la part de leur bailleresse, qu'ils font état d'une superficie, qui selon eux, serait de 70 mètres carrés, que de leur côté les AGF, qui affirment que l'appartement aurait une superficie de 100 mètres carrés, plus un balcon qui serait de 7 mètres carrés, se bornent à invoquer le contrat de bail qui ne comporte aucune indication de superficie et qu'il ne mentionne pas un balcon et que c'est au bailleur qui réclame expressément l'application d'un prix de 21 308,47 francs le mètre carré à ces 107 mètres carrés de superficie qu'il invoque, de faire la preuve, qui lui incombe de la réalité de cette surface ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les époux Y... invoquaient expressément une intention frauduleuse ou un abus de droit de la part des AGF, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mars 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux Assurances générales de France la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille deux.