Buyer v. Sellers and Notary Regarding Undisclosed Gas Pipeline Servitude

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Louis-Mario Z..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 18 novembre 1999 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre), au profit :

1 / de M. Georges X...,

2 / de Mme Liliane Y..., épouse X...,

demeurant ensemble 4, place du Plâtre, 42580 L'Etrat et actuellement 3, rue du maréchal Leclerc, 42580 L'Etrat,

3 / de M. Hervé A..., notaire, demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2002, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Nési, conseiller référendaire rapporteur, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, M. Jacques, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Nési, conseiller référendaire, les observations de Me Odent, avocat de M. Z..., de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. A..., de Me Le Prado, avocat des époux X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 novembre 1999), que, suivant un acte notarié dressé par M. A... le 28 juin 1991, les époux X... ont vendu à M. Z... une maison d'habitation avec dépendances et terrain ; que Louis Z..., qui n'a pas pu construire une piscine avec bâtiment en raison de la présence d'une canalisation de gaz à haute pression traversant son terrain, a assigné les époux X... et M. A... en paiement de dommages-intérêts au titre de la moins value du bien immobilier au motif que ni la promesse, ni l'acte de vente ne mentionnaient l'existence d'une servitude de non-construction attachée à cette canalisation ;

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que manque à son obligation de bonne foi et commet une faute le vendeur d'un terrain grevé d'une servitude de non-construction résultant de la présence d'une canalisation de gaz à haute pression, qui mentionne dans la promesse de vente qu'il n'existe à sa connaissance aucune servitude ; que pour avoir décidé le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a relevé qu'au titre "servitudes" de l'acte sous seing privé le vendeur déclarait qu'il n'existait pas de servitudes autres que celles résultant de son titre de propriété ou du règlement de copropriété dont l'acquéreur reconnaissait avoir pris connaissance, et que le titre de propriété des époux X... du 20 mars 1972 mentionnait les servitudes et obligations imposées par le passage d'un gazoduc telles que définies par une lettre de Gaz de France ;

D'où il suit que le moyen manque en fait ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de le débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / que, d'une part, le notaire est tenu d'une obligation de conseil qui lui impose de fournir à son client les informations lui permettant d'apprécier en toute connaissance de cause la portée de l'acte ; que par application de l'article 1315 du Code civil, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce la cour d'appel a affirmé que M. Z... ne rapportait pas la preuve que M. A... avait manqué à son obligation de conseil ; qu'elle a dès lors inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

2 / que, d'autre part, commet une faute engageant sa responsabilité contractuelle le notaire qui omet d'insérer dans l'acte de vente l'existence d'une servitude particulièrement contraignante de non-construction résultant de la présence d'une canalisation de gaz à haute pression ; qu'en l'espèce la cour d'appel, qui constate que le notaire n'avait pas mentionné dans l'acte de vente la servitude de non-construction qui figurait pourtant dans le titre de propriété des vendeurs et se borne, pour exonérer M. A... de toute responsabilité, à affirmer que l'acquéreur ne démontrait pas que le notaire avait connaissance de son projet de réaliser une construction annexe, a violé l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'au titre "servitudes" l'acte de vente mentionnait que l'acquéreur s'engageait à souffrir les servitudes résultant du cahier des charges dans lequel était transcrite la servitude de gaz à haute pression et retenu que M. Z... avait connaissance de celle-ci avant de signer le compromis de vente et ne démontrait pas que le notaire était informé de son projet de réaliser une construction annexe sur le terrain, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché au notaire de n'avoir pas expressément mentionné cette servitude dans l'acte de vente et que M. Z... ne démontrait pas que M. A... ait manqué à son obligation de conseil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 1 900 euros aux époux X... et celle de 1 900 euros à M. A... ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt février deux mille deux, par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.