Co-ownership Association v. Commercial Tenants: Terrace Boundary Dispute and Procedural Error

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme X..., demeurant ...,

2 / Mme Maud Z..., épouse Y..., demeurant ...,

3 / la société Paris Juan-les-Pins, société civile immobilière, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 23 novembre 2000 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit du syndicat des copropriétaires Le Neptuna, dont le siège est ... et ...,

défendeur à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat de Mme X..., de Mme Y... et de la SCI Paris Juan-les-Pins, de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires Le Neptuna, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 2000), rendu en matière de référé, que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Neptuna du 25 avril 1995 ayant, aux termes d'une résolution n° 22, décidé de matérialiser les limites de la "copropriété" par des bandes de peinture blanche et d'accepter, à titre de tolérance, l'utilisation des surfaces ainsi définies par les exploitants commerciaux du rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires, arguant que l'utilisation comme terrasses, par ces commerçants, des parties communes situées au droit de leur établissement, constituait une infraction au règlement de copropriété, a assigné treize exploitants, dont Mmes X... et Y... et la société civile immobilière (SCI) Juan-les-Pins, en paiement d'une astreinte pour chaque infraction journalière constatée ; que ces exploitants ont fait valoir qu'aux termes d'une précédente décision de l'assemblée générale du 28 février 1974, une modification du règlement de copropriété avait été votée, conférant un droit de jouissance exclusive et particulière des terrasses se trouvant devant les magasins du rez-de-chaussée, la surface donnée en jouissance y étant précisément chiffrée pour chacun des lots concernés ;

Attendu que pour condamner Mmes X... et Y... et la SCI Juan-les-Pins à respecter la résolution 22 votée à l'assemblée générale du 25 avril 1995 sous une astreinte de cinq cents francs par infraction journalière constatée, l'arrêt retient que les photos versées aux débats par le syndicat démontrent qu'à la saison estivale, les occupants du rez-de-chaussée jouissent de la terrasse située au droit de leur lot dans des conditions illicites à raison de certains dépassements des étals hors des lignes blanches tracées et dont il n'est pas allégué ni d'ailleurs démontré qu'elles ne correspondraient pas aux surfaces définies par l'assemblée du 28 février 1974 ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'apparence actuelle des droits des parties résultait tant de la résolution votée le 28 février 1974 ayant modifié le règlement de copropriété et qui s'impose au syndicat dans le principe de la jouissance exclusive des terrasses et dans les limites y posées, que de la résolution 22 de l'assemblée générale du 25 avril 1995 qui ne constitue nullement une modification des dispositions du règlement de copropriété telles qu'elles résultent du vote du 28 février 1974, ce dont il résulte qu'une incertitude plane sur la délimitation du droit de jouissance conféré ou toléré, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Neptuna à Juan-les-Pins aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Neptuna à Juan-les-Pins ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille deux.