Real Estate Commission Dispute After Buyer Death and Loan Contingency Failure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Jacques Souaillat immobilier (JSI), société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 1998 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile, section AO), au profit :

1 / de M. Georges Z...,

2 / de Mme Catherine X..., épouse Z...,

demeurant ensemble ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 novembre 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Jean-Pierre Ancel, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société JSI, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu que les époux Z..., qui avaient donné mandat à la société Jacques Souaillat immobilier (JSI) de vendre une maison à usage d'habitation, ont conclu, par l'intermédiaire de l'agent immobilier dont la commission devait être payée par les vendeurs, un compromis de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que, ces derniers étant décédés accidentellement avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, l'agent immobilier a réclamé la condamnation des vendeurs au paiement, à titre principal, de la commission, à titre subsidiaire, de dommages-intérêts ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Montpellier, 19 novembre 1998) de l'avoir débouté de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'en l'espèce, la société JSI faisait valoir que les héritiers de l'acquéreur sous condition suspensives s'étaient contentés de refuser d'acquérir l'immeuble en invoquant le décès de leur auteur sans avoir sollicité le crédit prévu au contrat de vente ni justifier à tout le moins d'un refus de la banque ; que l'arrêt attaqué constate que les héritiers Y... ont seulement exprimé leur "refus" d'acquérir l'immeuble litigieux ;

qu'en affirmant que la condition suspensive de l'obtention du prêt par les époux Y... ou leurs héritiers n'a pas été réalisée, sans rechercher si les acquéreurs avaient sollicité le crédit prévu au contrat de vente ou s'ils avaient justifié d'un refus de la banque de leur octroyer ce crédit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil, ensemble des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 ;

2 / que les acquéreurs se trouvaient donc liés par la vente, nonobstant le refus inopérant qu'ils ont ultérieurement opposé ; qu'il en était de même des vendeurs, qui s'étaient obligés à vendre en cas de réalisation de la condition suspensive ; que ces derniers ont dès lors commis une faute ayant fait perdre à l'agent immobilier une chance d'obtenir paiement de ses honoraires en renonçant sans motif légitime et pour simples convenances personnelles à poursuivre l'exécution forcée de la vente parfaite entre les parties ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord que la cour d'appel, qui a constaté l'absence de réalisation effective de l'opération, ce dont il résultait que la commission n'était pas due, a légalement justifié sa décision ;

Attendu, ensuite, que, l'agent immobilier s'étant borné à soutenir devant elle qu'il appartenait aux héritiers des acquéreurs d'établir le refus de la banque de leur accorder le prêt, la cour d'appel a pu décider que les vendeurs n'avaient commis aucune faute en ne poursuivant pas une vente dont l'agent immobilier n'établissait pas qu'elle était parfaite ;

D'où il suit que le moyen, qui est inopérant en sa première branche, ne peut être accueilli en sa seconde branche ;

Et attendu que le pourvoi est abusif ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Jacques Souaillat immobilier aux dépens ;

Condamne la société Jacques Souaillat immobilier à une amende civile de 1 500 euros envers le Trésor public ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit janvier deux mille deux.