Tenant v. Lessors and Real Estate Agent: Contractual Liability for Annulled Lease

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Cegi immobilier, société à responsabilité limitée dont le siège social est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 juin 1999 par la cour d'appel de Montpellier (1re Chambre civile, Section B), au profit de l'association Font-Trouvée, dont le siège social est ..., et actuellement ...,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, MM. Renard-Payen, Durieux, Mme Bénas, MM. Guérin, Sempère, Gridel, conseillers, Mme Catry, conseiller référendaire, Mme Petit, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Cegi immobilier, les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne défaut contre l'association Font-Trouvée ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1984 du Code civil ;

Attendu que, le 30 septembre 1992, les époux X... ont donné à bail à l'association Font-Trouvée un immeuble qui avait fait l'objet, le 3 mars 1992, d'un commandement de saisie publié à la Conservation des hypothèques, le 17 avril 1992 ; que, le bail ayant été annulé par jugement du 16 novembre 1992 sur le fondement de l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile, la locataire, qui avait fait des travaux de rénovation et qui avait versé la moitié de ses honoraires à la société CEGI immobilier, agent immobilier chargé par les époux X... de trouver un preneur, a assigné les bailleurs et l'agent immobilier en réparation de son préjudice ;

Attendu que pour retenir la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier envers la locataire et le condamner à réparer son préjudice, l'arrêt attaqué retient que le bail prévoit que la commission de négociation de la location et les honoraires de rédaction du contrat seront supportés par moitié par le preneur et le bailleur ; que la facturation d'honoraires caractérise les relations contractuelles entre l'association Font-Trouvée et la société CEGI Immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'agent immobilier avait reçu des seuls propriétaires une mission limitée à la recherche d'un locataire, la cour d'appel, qui a néanmoins retenu sa responsabilité contractuelle envers la locataire sur le seul fondement des stipulations précitées du contrat de bail, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne l'association Font-Trouvée aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille un.