Loan Repayment and Real Estate Commission Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les pourvois n° V 99-13.961, T 99-18.260 formés par M. Bernard A..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 23 février 1999 et d'un arrêt rectificatif rendu le 22 juin 1999 par la cour d'appel de Rouen (1ère chambre civile) , au profit:

1 / de Mme Christiane Z..., veuve Y..., demeurant ...,

2 / de M. Jean-Marc Z..., demeurant ... et actuellement ...,

3 / de la société à responsabilité limitée Conseil entreprise immobilier placements, dont le siège est ...,

defendeurs à la cassation ;

Sur le pourvoi n° V 99-13.961, le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Sur le pourvoi n° T 99-18.260, le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation annexé également au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 juillet 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Sempère, conseiller rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Sempère, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. A..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. Z... et de la société Conseil entreprise immobilier placements, les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° T 99-18.260 et V 99-13.961 qui sont connexes ;

Donne acte à M. Bernard A... de ce qu'il s'est désisté de ses pourvois en tant qu'ils sont dirigés contre Mme veuve Z... ;

Attendu que M. A..., après avoir prêté à M. Z..., agent immobilier diverses sommes d'agent, lui en a demandé le remboursement ; que M. Z... et la Société conseil entreprise immobilier placements (CEIP) dont M. Z... était le gérant, ont alors sollicité le paiement de commissions ;

Sur le pourvoi n° V 99-13.961 formé contre l'arrêt du 23 février 1999 :

Sur les deux premier moyens, pris en leurs deux branches :

Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt (Rouen, 23 février 1999) de l'avoir condamné à payer à M. Z... et à la société CEIP les sommes de 270 000 francs et de 136 504 francs à titre de commissions, alors, selon les moyens :

1 / qu'il avait fait valoir que la sté CEIP et M. Z... n'avait effectué aucune diligence en vue de l'exécution de leur mandat ;

2 / qu'il avait soutenu que la société CEIP n'avait aucune activité ;

3 / que la preuve de l'existence du contenu et de la régularité du mandat de vente immobilière ne peut être rapportée que par la production d'un écrit ;

4 / qu'est nul le mandat exclusif renouvelable indéfiniment par tacite reconduction ;

Mais attendu que la cour d'appel non tenue de répondre à l'ensemble des arguments invoqués, a constaté souverainement que la preuve du mandat était établie par un écrit répondant aux exigences légales et que celui-ci avait été donné pour une durée de douze mois renouvelable par tacite reconduction jusqu'à épuisement du programme immobilier constitué par la vente de huit lots, que ces deux moyens ne peuvent être accueillis ;

Sur le troisième moyen

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors selon le moyen, que la cour d'appel a dénaturé le contrat de réservation de M. B... lequel en portant la date du 8 juin 1995 était postérieur à la résiliation du mandat exclusif de vente ;

Mais attendu que par un arrêt du 22 juin 1999, la cour d'appel de Rouen, par des motifs non critiqués dans le second pourvoi, a procédé à la rectification de l'erreur matérielle relevée par le moyen lequel, dès lors, est devenu sans objet ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que pour condamner M. A... à payer à l'agent immobilier la somme de 112 000 francs au titre de la commission concernant l'acquisition de la propriété des consorts X... l'arrêt retient qu'aucun mandat préalable à la vente n'est produit, mais que le mandant s'était engagé au paiement de la commission dans un acte postérieur ;

Qu'en se déterminant sans rechercher si cet engagement était postérieur à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi n° T 99-18.260 formé contre l' arrêt rectificatif du 22 juin 1999 :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que pour condamner M. A..., après rectification de l'arrêt du 23 février 1999, à payer à M. Z... la somme de 270 000 francs et à la CEIP la somme de 98 154 francs, l'arrêt rectifié du 22 juin 1999 retient que dans ses conclusions celui-ci n'avait pas remis en cause les factures de commissions établies par M. Z... ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que dans ses conclusions M. A... avait expressément calculé les commissions éventuellement dues par lui sur la base de 6 % du montant hors taxes du prix de vente des immeubles, tandis que l'agent immobilier avait demandé le montant des commissions sur la base de 6 % du prix toutes taxes comprises de vente des immeubles, la cour d'appel a dénaturé les conclusions rédigées en des termes clairs et précis ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE mais uniquement en ce que la cour d'appel a condamné M. A... à payer la somme de 112 000 francs au titre de la commission due sur l'acquisition de la propriété des consorts X..., l'arrêt rendu le 23 février 1999 entre les parties par la cour d'appel de Rouen et l'arrêt rectificatif du 22 juin 1999, en ce qu'il a été procédé à la rectification des sommes dues par M. A... au titre des commissions ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne M. Z... et la société Conseil entreprise immobilier placements aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et de la société Conseil entreprise immobilier placements ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille un.