Landlord Challenge to Lease Termination and Bad Faith Counterclaim

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société civile foncière 65, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 1er juillet 1999 par la cour d'appel de Versailles (12ème chambre civile, 1ère section), au profit de la société Logirep HLM, dont le siège est ...,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 22 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de la Société civile foncière 65, de Me Copper-Royer, avocat de la société Logirep HLM, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er juillet 1999) que la Société d'habitations à loyer modéré Logirep (société Logirep), preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la Société civile foncière 65, a par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 avril 1995, notifié à celle-ci qu'elle donnait congé à l'expiration de la période triennale en cours, le 31 décembre 1999 ; que la Société civile foncière 65 a assigné la société Logirep pour faire constater la nullité du congé et que, reconventionnellement, celle-ci a demandé le paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que la Société civile foncière 65 fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande d'indemnisation formée par la société Logirep, alors, selon le moyen, que constitue une demande nouvelle, irrecevable devant la cour d'appel, la demande en paiement d'une indemnité fondée sur une exécution de mauvaise foi d'obligations contractuelles, présentée pour la première fois en cause d'appel, dès lors que la demanderesse, devant les premiers juges, s'était bornée à défendre à une action en validation de congé ; qu'en décidant du contraire, au motif qu'une telle demande serait l'accessoire, la conséquence ou le complément de la défense soumise au premier juge, la cour d'appel a violé l'article 566 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la demande présentée pour la première fois par la société Logirep portait sur l'indemnisation de son préjudice causé par l'exécution de mauvaise foi des obligations contractuelles de la Société civile foncière 65, la cour d'appel a pu retenir que cette demande était l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa défense soumise au premier juge, tendant au rejet de la demande de la bailleresse en nullité du congé au motif que celle-ci avait manqué à son obligation d'exécution de bonne foi du contrat de bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 1134, alinéa 3, et 1382 du Code civil ;

Attendu que pour déclarer la Société civile foncière 65 responsable du préjudice subi par la société Logirep et la condamner au paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'abstention de la Société civile foncière 65 à informer la société Logirep de l'irrégularité de son congé suivi de l'exercice abusif de son droit à se prévaloir de la nullité de celui-ci sont constitutifs d'une faute génératrice d'un préjudice correspondant aux trois années de loyers que la société locataire a été amenée à payer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la Société civile foncière 65, qui était en droit de se prévaloir de l'irrégularité du congé et de poursuivre l'exécution du bail, ne pouvait se voir reprocher un abus dans l'exercice de ce droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la Société civile foncière 65 entièrement responsable du préjudice souffert par la société Logirep et condamné la Société civile foncière 65 à payer à la société Logirep la somme de 10 481 060,00 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 1er juillet 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société Logirep HLM aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Logirep HLM ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille un.