Buyer v. Lawyer: Professional Negligence in Real Estate Sale and Lease Agreement Enforcement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Michel A..., demeurant ... Toulouse,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 octobre 1998 par la cour d'appel d'Agen (1re chambre civile), au profit :

1 / de M. Christian Y..., demeurant ...,

2 / de la société Allianz via, société anonyme, dont le siège est ..., aux droits de laquelle vient la société AGF IART, dont le siège est ...,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 juin 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Bargue, conseiller rapporteur, M. Sargos, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bargue, conseiller, les observations de la SCP Christian et Nicolas Boullez, avocat de M. A..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de M. Y..., et de la société Allianz assurances devenue AGF IART, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société AGF IART de sa reprise d'instance aux droits de la société Allianz assurances ;

Sur les deux moyens réunis pris en leurs diverses branches, tels qu'énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe :

Attendu que M. Z..., propriétaire d'un immeuble à usage professionnel loué à M. X..., agent immobilier, a délivré à celui-ci un congé avec refus de renouvellement le 31 juillet 1971 ; que par acte sous-seing privé du 4 décembre 1974 prévoyant que l'acte définitif serait passé devant notaire, M. X... a vendu l'agence immobilière ainsi que le droit au bail à M. A... ; que M. Z... et M. X... ont conclu un accord, le 1er décembre 1978, fixant une indemnité d'éviction forfaitaire et définitive ; que le tribunal de commerce devant lequel M. A... avait assigné M. X..., non comparant devant le notaire chargé de la régularisation de la vente, a validé la cession faite par l'acte sous-seing privé du 4 décembre 1974 ; qu'invoquant la convention conclue le 1er décembre 1978 par laquelle M. X... s'obligeait, en contrepartie du paiement de l'indemnité d'éviction, à faire quitter les lieux à M. A..., M. Z... a sollicité l'expulsion de ce dernier ; que la cour d'appel ayant fait droit à cette demande, M. A... a assigné son avocat, M. Y..., en responsabilité, lui reprochant de ne pas avoir appelé en cause le bailleur et en ne l'informant pas de l'inutilité de la procédure ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Agen, 12 octobre 1998), qui constate que l'acte sous-seing privé du 4 décembre 1977, s'il prévoyait sa réitération par acte authentique, ne mentionnait aucunement que la validité de la cession était soumise à sa constatation par acte authentique en présence du bailleur et qu'il n'était pas démontré que M. A... ait porté les conditions particulières du bail initial à la connaissance de M. Y... qui n'avait aucun motif d'en demander la communication au vu des termes de l'acte sous-seing privé alors qu'au contraire le bailleur avait, par lettre du 11 novembre 1977, donné son accord au notaire pour accepter M. A... comme nouveau locataire ; que de ces constatations la cour d'appel qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu déduire, eu égard aux circonstances selon lesquelles l'action en régularisation de la vente avait été engagée contre le vendeur pour vaincre sa résistance, que l'avocat n'avait pas commis de faute ; que par ces motifs, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de la société AGF IART ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juillet deux mille un.